Плата за ЖКУ в новостройке: с какой даты надо оплачивать квитанции, если дольщик еще не заехал в квартиру

Вы только получили ключи от квартиры, а уже приходят квитанции от управляющей организации, хотя в помещении еще голые стены и никто не живет. Но черновая отделка и пустующие комнаты не освобождают собственника от оплаты ЖКУ. Это зависит от других факторов.

Разбираемся:

• Когда за ЖКУ платит застройщик, а когда — дольщик
• Должен ли дольщик полностью оплачивать ЖКУ, если в квартире еще нет ремонта
• Что делать, если управляющая организация выставила плату за период, когда застройщик еще не сдал помещение 

Когда за ЖКУ платит застройщик, а когда — дольщик

После сдачи дома в эксплуатацию в нем появляется управляющая организация, которая обслуживает МКД. Поэтому оплачивать жилищно-коммунальные услуги надо уже до того, как дольщики получат свои помещения. 

Обязанность по оплате ЖКУ распределяется между дольщиками и застройщиком согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

Застройщик оплачивает услуги в отношении помещений, которые не сданы дольщикам по акту приема-передачи. Эта обязанность возникает у организации с того дня, как ей выдали разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.

Дольщик должен оплачивать ЖКУ с момента, как он подписал передаточный акт. Неважно, позволяет ли состояние квартиры в ней жить, надо ли делать ремонт и когда собственник планирует заехать — он уже должен вносить платежи за ЖКУ.

Обязанность оплачивать ЖКУ появляется не с даты регистрации права собственности, а именно с подписания акта приема-передачи квартиры. В этот момент дольщик уже может пользоваться помещением и принимает все обязательства по его содержанию, включая оплату ЖКУ.

Регистрация права собственности в ЕГРН может затянуться на месяцы, например, если при подаче заявления дольщик приложил не все обязательные документы. Но он уже может жить в квартире и делать ремонт, если подписал акт приема-передачи, а значит, управляющая организация вправе выставлять платежи за ЖКУ.

Если при приемке помещения дольщик увидел дефекты, их надо зафиксировать в акте осмотра. Затем можно направить застройщику претензию с требованием устранить дефекты. Процесс может занять месяцы, поэтому лучше сразу не подписывать передаточный акт, чтобы обязанность оплачивать ЖКУ не появилась раньше времени.

В новостройке квитанции приходят от временной управляющей организации. Ее назначает застройщик на срок до трех месяцев, чтобы МКД не остался без обслуживания. Когда дольщики получат свои помещения и станут собственниками, они могут провести общее собрание и сами выбрать УО или другой способ управления.

Читайте подробнее: «Кто выбирает способ управления МКД после сдачи в эксплуатацию»

Должен ли дольщик полностью оплачивать ЖКУ, если в квартире еще нет ремонта

Обязанность по оплате ЖКУ не возникает частично и не зависит от того, сделан ли в квартире ремонт. Собственник помещения в новостройке должен вносить платежи в полном объеме, но есть нюансы.

Плата за коммунальные услуги рассчитывается по ИПУ. Если собственник не живет в квартире и не тратит ресурсы, то показания приборов учета не меняются. Платить за эти услуги не придется, главное — каждый месяц передавать значения ИПУ исполнителю.

Даже если в квартире с черновой отделкой не используется газ, электричество, горячая и холодная вода, управляющая организация все равно будет начислять плату за содержание общего имущества и отопление. Эти платежи не зависят от фактического потребления.

Во время ремонта потребляются коммунальные ресурсы. Даже если в квартире еще голые стены и в ней невозможно жить, при обустройстве затрачивается электроэнергия и вода. Дольщик должен оплачивать эти расходы.

Управляющая организация не может навязать дополнительные услуги. Это мероприятия, которые не указаны в Минимальном перечне (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). Например, услуги консьержа или установка камер видеонаблюдения. Их можно ввести только по решению общего собрания, поэтому УО не вправе брать за них плату.

Читайте также: «Что считается навязыванием дополнительных услуг и когда управляющей организации могут назначить штраф»

Что делать, если управляющая организация выставила плату за период, когда застройщик еще не сдал помещение 

Застройщик не может переложить на дольщика платежи, которые начислены в период между вводом МКД в эксплуатацию и подписанием передаточного акта. Во-первых, организация должна оплачивать ЖКУ каждый месяц, а не копить долги к моменту сдачи помещения. Во-вторых, у дольщика появляется обязанность вносить платежи, только когда он уже получил квартиру по акту.

Если плату за ЖКУ все-таки выставляют «задним числом», можно действовать так:

1. Направить в управляющую организацию заявление о перерасчете платы. В нем нужно пояснить, что у дольщика обязанность оплачивать ЖКУ возникла с даты подписания передаточного акта, и приложить его копию. За предыдущие периоды платежи надо начислять застройщику.
2. Подать жалобу в орган ГЖИ и прокуратуру, если управляющая организация отклонила заявление о перерасчете платы. В обращении тоже надо объяснить ситуацию, приложить копию ответа УО и квитанций.
3. Обратиться в суд с иском, если обращение в надзорные органы не дало результатов.

По предписанию, представлению или решению суда управляющая организация должна пересчитать дольщику размер платы. Деньги не возвращаются потребителю, а засчитываются в счет будущих платежей за ЖКУ. Оставшиеся суммы УО будет взыскивать уже с застройщика. 

Помимо перерасчета платы, дольщик может требовать еще выплату штрафа. Это 50% от суммы, на которую управляющая организация увеличила платежи. Читайте подробнее: «Как взыскать штраф, если плата за ЖКУ начислена в завышенном размере».

Основные итоги: когда начинать платить за ЖКУ в новостройке

• Дольщик должен платить за ЖКУ с даты, когда он подписал передаточный акт. Поэтому первые квитанции могут приходить еще до того, как покупатель сделает в квартире ремонт, заедет в нее и зарегистрирует право собственности.
• До сдачи квартиры оплата ЖКУ — это обязанность застройщика. Он не может переложить платежи за тот период на дольщика.
• Плату за ЖКУ нельзя выставлять всем дольщикам с даты, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию. Он вносит платежи с этого момента и до подписания передаточного акта. Обычно организация сдает квартиры будущим собственника в разные сроки, поэтому у них отличаются даты, с которых они должны оплачивать ЖКУ.
• Если плату пытаются взыскать «задним числом», дольщик вправе требовать перерасчет. Обязать управляющую организацию уменьшить сумму можно через надзорные органы и суд.