Плата за аренду общего имущества МКД: как установить и когда нельзя взыскать

Если на МКД и земельном участке появились рекламные конструкции или пристройки, стоит проверить, на каком основании эти объекты здесь стоят. У собственников помещений есть законное право назначить организациям и физлицам плату за аренду общего имущества и каждый месяц получать с этого доход.

Разбираемся:

• Что собственники помещений могут сдать в аренду в МКД
• Как установить плату за пользование общим имуществом
• Почему важно утвердить размер платы за аренду общего имущества
• Когда нельзя брать плату за пользование общим имуществом даже при решении ОСС
• Что делать, если кто-то пользуется общим имуществом, но собственники помещений не утвердили плату за его аренду

Что собственники помещений могут сдать в аренду в МКД

Общее имущество в первую очередь предназначено для эксплуатации и содержания МКД. Но если в доме есть «свободные» объекты, собственники помещений вправе передать их в пользование третьим лицам и получать с этого прибыль на основании ст. 36 ЖК РФ.

Сдать в аренду можно любые объекты общего имущества. Например, фасады МКД, участки придомовой территории и помещения общего пользования: подвалы, крыши, чердаки и лифтовые холлы. Чаще всего общее имущество требуется организациям в коммерческих целях, чтобы разместить на объектах рекламные конструкции и оборудование.

Читайте также: «Управляющая организация занимает помещение в МКД: должна ли она платить за аренду и нужно ли решение ОСС»

Как установить плату за пользование общим имуществом

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений могут принять решение о сдаче общего имущества в аренду только коллективно. Значит, требуется провести общее собрание.

На голосовании надо решить следующие вопросы:

• определить, согласны ли собственники сдавать общее имущество в аренду;
• установить размер платы за пользование элементом или квадратным метром общего имущества — можно назначить отдельную стоимость для разных объектов: например за пользование фасадом МКД, подвалом и земельным участком;
• утвердить условия договора, который предусматривает использование общего имущества: размер платы, срок внесения платежей и другие;
• выбрать лицо, которое получит полномочия заключать договоры на использование общего имущества — обычно это УО/ТСЖ/ЖСК;
• определить, на что собственники направят средства с аренды общего имущества.

Куда можно направить прибыль с аренды общего имущества — читайте в отдельной статье.

Чтобы сдать общее имущество в аренду, на общем собрании надо собрать 2/3 голосов от всего числа голосов собственников в МКД. На основании этого решения ответственное лицо может заключить с арендатором договор использования общего имущества.

Спустя время размер платы можно изменить, но условия будут действовать для новых арендаторов. Для тех, с кем собственники уже заключили договор, изменять цену в одностороннем порядке нельзя на основании ст. 452 ГК РФ.

Читайте также: «Куда перечисляются деньги, которые собственники помещений получают с аренды общего имущества МКД?»

Почему важно утвердить размер платы за аренду общего имущества

Плату за аренду общего имущества и ее условия лучше установить заранее, даже если собственники еще не получали запрос на использование объектов. Так, в будущем жильцы смогут быстро оформить договорные отношения в любой момент, и им не придется срочно проводить ОСС.

Кроме того, если организация или физлицо будут использовать общее имущество без договора и оплаты, то собственники смогут предъявить им конкретную сумму долга без ОСС и дополнительных оценок. При отказе выплатить деньги жильцы смогут взыскать их через суд в качестве неосновательного обогащения на основании 1102 ГК РФ.

Важно учитывать, что суд может посчитать несоразмерным размер платы, который утвердило ОСС, и уменьшить его. Обычно такой вывод делают по результатам экспертизы по определению рыночной стоимости имущественного права пользования общим имуществом. 

Например, в деле А65-1303/2022 собственник обустроил входную группу для входа в свое нежилое помещение — конструкция занимала часть придомовой территории. ОСС приняло решение о сдаче общего имущества в аренду, но собственник не заключал договор с ЖСК и не платил за использование участка.

ЖСК обратился в суд, чтобы взыскать с собственника долг за аренду общего имущества как неосновательное обогащение. Сумма составила более 330 тысяч рублей: кооператив рассчитал ее, исходя из размера арендной платы, который ОСС утвердило — 550 рублей за 1 кв.м.

Первая инстанция взыскала с собственника всю сумму неосновательного обогащения, которую заявило ЖСК. Но апелляция и кассация посчитали ее несоразмерной:

• Право назначить размер платы за аренду общего имущества есть только у общего собрания. Но это не значит, что собственники могут установить стоимость произвольно и без экономического обоснования. Само по себе решение ОСС с достоверностью не подтверждает соразмерность платы за использование земельного участка.
• Суды назначили экспертизу, чтобы определить рыночную стоимость аренды общего имущества. По заключению специалиста, она составляла 93 рубля за 1 кв.м. в месяц — это почти в 6 раз ниже, чем стоимость, которую установили собственники.

В итоге суды решили, что размер платы ОСС экономически необоснован и завышен. Поэтому при расчете неосновательного обогащения надо использовать ставку, которую определил эксперт.

Когда нельзя брать плату за пользование общим имуществом даже при решении ОСС

Если организация или физлицо используют общее имущество, это не всегда попадает под условия аренды. В некоторых случаях собственники помещений по закону не могут получать прибыль — это нельзя изменить даже по решению ОСС.

Установка оборудования провайдеров в МКД. С апреля 2024 года они могут бесплатно размещать технику и кабели в подъезде, на крыше дома и в других местах общего пользования. Провайдерам больше не нужно получать разрешение ОСС и заключать договор аренды общего имущества.

Читайте подробнее: «Оборудование провайдеров в МКД: оплата, решение ОСС и договоры»

Размещение информационных вывесок на фасаде МКД. Организации должны устанавливать такие таблички рядом с входом в свои помещения, чтобы посетители могли легко их найти. Это обязательное требование для бизнеса, которое установлено ст. 9 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I. Поэтому собственники не могут брать с организаций деньги за аренду фасада МКД, где установлена информационная вывеска.

Чаще всего сложно определить границу между информационной вывеской и рекламной конструкцией. Но обычно таблички можно отличить по содержанию: на них указано только наименование организации, место нахождения и режим работы. Взыскать неосновательное обогащение за размещение информационных вывесок не получится — это подтвердил Верховный Суд в деле А73-9636/2012.

Читайте подробнее: «Нужно ли согласовывать с ОСС установку вывесок на фасаде дома: основные позиции судов»

Что делать, если кто-то пользуется общим имуществом, но собственники помещений не утвердили плату за его аренду

Если общее собрание не установило плату за аренду общего имущества, это не препятствие для взыскания неосновательного обогащения: третье лицо фактически пользовалось объектами и должно возместить собственникам его стоимость. В таких случаях ее надо устанавливать на основании экспертизы, которая определит рыночную стоимость аренды общего имущества. 

Например, в деле А65-23295/2019 провайдер установил оборудование в МКД и не платил за аренду общего имущества. ОСС не принимало решение о передаче этих объектов в пользование, поэтому ТСЖ проводило экспертизу, чтобы определить сумму неосновательного обогащения. Суды удовлетворили требования о взыскании денег, но спорили насчет размера рыночной стоимости.

Суды принимали решения по делу А65-23295/2019 до того, как вступил в силу Федеральный закон от 06.04.2024 № 67-ФЗ, который позволил провайдерам бесплатно устанавливать свое оборудование в МКД. Но эти выводы можно применить и к другим ситуациям.

Если организация или физлицо заняли помещение общего пользования, разместили рекламу на МКД или другим способом эксплуатируют общее имущество без оплаты, с них можно взыскать плату. Оставьте заявку, и мы поможем подготовить претензию или иск с учетом конкретных обстоятельств.