Первое ОСС в новостройке: может ли застройщик голосовать на общем собрании

Если в новостройке еще не все помещения сданы покупателям, а выбрать способ управления уже надо, застройщики иногда голосуют на общих собраниях в качестве собственников. Но органы ГЖИ часто указывают, что их голоса нельзя учитывать при подсчете, и признают протоколы ОСС недействительными. 

Разбираемся, может ли строительная организация голосовать по вопросам повестки дня.

Почему возникают ситуации, когда застройщик голосует на ОСС вместо собственников помещений

Приоритетное право выбрать способ управления МКД и решить другие вопросы его обслуживания принадлежит собственникам помещений. Но в новостройке покупатели квартир могут голосовать на ОСС только с момента, как они подписали передаточный акт.

После того как застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, он не может сдать сразу все помещения их собственникам — этот процесс чаще всего занимает несколько месяцев. Необходимость выбрать способ управления обычно появляется раньше, поэтому иногда строительная организация голосует на собрании вместо дольщиков.

Может ли застройщик голосовать на ОСС: позиции судов и Минстроя

Обычно спорные ситуации возникают, когда на общем собрании участники выбрали управляющую организацию и она обратилась в ГЖИ, чтобы добавить дом в лицензию. Инспекция проверила протокол и отказалась обновлять реестр, потому что часть голосов принадлежала застройщику.

Подобные споры приходится решать в суде, но инстанции высказывают неоднозначные позиции.

Позиция судов №1: застройщик не может голосовать на ОСС, если не является собственником помещения

Пример из практики: дело А41-34366/2023

В новостройке прошло ОСС, и его участники назначили управляющую организацию. Она обратилась в орган ГЖИ, чтобы добавить дом в реестр лицензий. Но инспекция отказала: согласно протоколу 95,6% всех голосов принадлежали застройщику.

Управляющая организация не согласилась с решением ГЖИ и обратилась в суд, чтобы он отменил его. Все инстанции высказали одинаковые выводы:

• Согласно ст. 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, если застройщик заключил с покупателями квартир договор долевого участия и на их деньги построил МКД, он не становится владельцем помещений. В частности, это правило действует после того, как организация получила разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Пока застройщик не передал покупателям квартиры по акту или другому документу, он может участвовать в ОСС только в двух случаях: организация зарегистрировала право собственности на нереализованные помещения или построила их на свои деньги. В данном деле застройщик не предоставил доказательств этих фактов.
• Если застройщик не является собственником помещений, он не может определять способ управления МКД.

Суды пришли к выводу, что застройщик не мог представлять интересы собственников помещений на основании договоров долевого участия. Голоса застройщика надо исключить из подсчета голосов, а значит, на собрании не было кворума и решение недействительно. Поэтому внести дом в реестр лицензий УО нельзя.

Все инстанции, включая Верховный Суд, признали решение инспекции законным и отказали УО в удовлетворении требований.

Позиция судов №2: застройщик может голосовать на ОСС, пока он не передал дольщикам помещения

Пример из практики: дело А55-7228/2021

Участники собрания выбрали УО. Согласно протоколу, большая часть голосов принадлежала застройщику — 98,4%. Остальные 1,6% — собственникам, которые уже получили жилье по акту приема-передачи.

Администрация не приняла результаты ОСС, устроила открытый конкурс и назначила другую управляющую организацию. Поэтому УО, которую выбрали собственники, обратилась в суд, чтобы он признал результаты мероприятия недействительными.

Первая инстанция не удовлетворила требования УО. Согласно позиции суда, застройщик не может зарегистрировать право собственности на помещения на основании разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Организация не вправе голосовать на ОСС, поэтому ее голоса при подсчете не учитываются. Значит, на собрании не было кворума, решение недействительно, и администрация законно провела открытый конкурс.

Апелляция отменила решение первой инстанции, кассация и Верховный Суд поддержали эту позицию. Вот к каким выводам инстанции пришли:

• Дольщик становится собственником квартиры после того, как он получил от застройщика объект по акту приема-передачи. До этого момента номинальным собственником недвижимости является строительная организация.
• Застройщик мог голосовать на ОСС. Такое право ему принадлежит с даты, когда дом ввели в эксплуатацию, и до момента передачи помещений покупателям. В этот промежуток строительная организация фактически реализует права собственника. Решение общего собрания действительно.

Получается, собственники выбрали способ управления МКД и уведомили об этом администрацию. Значит, она не имела оснований проводить открытый конкурс в отношении этого дома.

Позиция Минстроя: застройщик может участвовать в ОСС, если он зарегистрировал свое право собственности на помещения

Минстрой опубликовал новое письмо от 23.06.2025 г. N 36026-ДН/04, в котором высказался насчет голосования застройщика на ОСС. Ведомство отметило три важных положения:

• Пока покупатели не получили помещения в МКД, застройщик может голосовать на ОСС в одном случае: он зарегистрировал право собственности на нереализованные помещения.
• Если для строительства МКД застройщик привлекал деньги дольщиков, то он не может считаться правообладателем объектов. В таком случае у организации нет возможности зарегистрировать право собственности на помещения, которые надо передать покупателям. Поэтому застройщик не может участвовать в ОСС в качестве собственника этих объектов.
• Если строительная организация построила МКД за счет своих средств, ей надо зарегистрировать право собственности на помещения, чтобы получить возможность голосовать на ОСС.

Кроме того, Минстрой отметил: если новостройка введена в эксплуатацию, но еще не все помещения переданы покупателям, то при расчете кворума надо учитывать площадь всех помещений в МКД. Это касается как объектов, которые уже переданы дольщикам, так и тех, что еще ожидают своей очереди.
***
Если застройщик не имеет права голосовать на ОСС, а в доме еще многие помещения не сданы дольщикам, то управляющую организацию назначает либо застройщик, либо орган местного самоуправления.

Читайте также: «Кто выбирает способ управления МКД после сдачи в эксплуатацию»

Орган ГЖИ не вносит дом в реестр лицензий или администрация провела открытый конкурс без законных оснований? Оставьте заявку, мы изучим материалы дела и поможем оспорить постановления.