После ввода МКД в эксплуатацию у будущих жильцов практически сразу возникает необходимость решить вопросы, без которых нормальная эксплуатация дома невозможна. Нужно определить, кто будет управлять домом, утвердить условия договора с управляющей организацией, установить размер платы за содержание жилья, избрать совет МКД и принять ряд других решений. Однако к этому моменту далеко не все владельцы квартир успевают зарегистрировать право собственности.
Возникает закономерный вопрос: нужно ли ждать окончания государственной регистрации всех помещений или первое ОСС можно провести раньше?
Общее правило жилищного законодательства заключается в том, что решения по вопросам управления домом принимают собственники помещений. Вместе с тем для новостроек законодатель сделал специальное исключение. Его цель очевидна: не допустить ситуации, при которой дом уже заселен и фактически эксплуатируется, а принять необходимые решения невозможно только потому, что регистрационные процедуры еще продолжаются.
Поэтому в течение первого года после ввода дома в эксплуатацию участвовать в ОСС могут не только зарегистрированные собственники, но и лица, которые уже приняли помещения от застройщика по передаточным актам. Иными словами, право голоса возникает еще до государственной регистрации права собственности.
Следует понимать, что такая возможность носит временный характер. Она действует исключительно в течение одного года со дня ввода дома в эксплуатацию. После истечения этого срока право участия в общем собрании сохраняется только за зарегистрированными собственниками помещений.
При этом сам факт передачи квартир еще не означает, что собрание можно проводить в любой момент. Главным условием остается наличие кворума. Для того чтобы решения имели юридическую силу, участники собрания должны обладать более чем половиной голосов от их общего количества. При подсчете кворума учитываются голоса как зарегистрированных собственников, так и лиц, принявших помещения по актам приема-передачи. Если часть помещений еще принадлежит застройщику, его голоса также участвуют в определении кворума.
Интересно, что законодатель по-разному подошел к вопросу участия в собрании и его организации. Будущие собственники получили право голосовать, однако инициировать проведение первого ОСС они не могут. Такое право предоставлено только собственникам помещений либо управляющей организации, если она уже управляет домом по соответствующему договору. Таким образом, законодатель разделил право участвовать в принятии решений и право организовать процедуру их принятия.
На практике именно первое ОСС определяет дальнейшую систему управления домом. Обычно в повестку включаются вопросы о выборе способа управления, утверждении или смене УО, согласовании условий договора управления, размере платы за содержание жилого помещения, избрании совета МКД, определении порядка использования общего имущества и другие организационные вопросы. Именно эти решения позволяют перейти от строительного этапа к полноценной эксплуатации дома.
Следует учитывать, что откладывать проведение первого собрания до регистрации права собственности на все квартиры, как правило, нецелесообразно. Пока оформляются документы, дом уже требует ежедневного управления, содержания инженерных систем, организации уборки, обслуживания общего имущества и взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями. Отсутствие необходимых решений способно привести к спорам между жильцами, застройщиком и управляющей организацией.
Именно поэтому законодатель предусмотрел особый механизм проведения первого ОСС. Он позволяет начать управление домом сразу после передачи большинства помещений будущим владельцам, не дожидаясь завершения регистрационных процедур. При этом временное расширение круга участников собрания не отменяет общих требований к кворуму и порядку принятия решений, а лишь обеспечивает возможность своевременно организовать управление новым МКД уже в первые месяцы его эксплуатации.
Следовательно, чем раньше после формирования необходимого кворума будет проведено первое ОСС, тем быстрее собственники смогут самостоятельно определить порядок управления домом и исключить возникновение организационных вопросов, связанных с его эксплуатацией и содержанием общего имущества.
Возникает закономерный вопрос: нужно ли ждать окончания государственной регистрации всех помещений или первое ОСС можно провести раньше?
Общее правило жилищного законодательства заключается в том, что решения по вопросам управления домом принимают собственники помещений. Вместе с тем для новостроек законодатель сделал специальное исключение. Его цель очевидна: не допустить ситуации, при которой дом уже заселен и фактически эксплуатируется, а принять необходимые решения невозможно только потому, что регистрационные процедуры еще продолжаются.
Поэтому в течение первого года после ввода дома в эксплуатацию участвовать в ОСС могут не только зарегистрированные собственники, но и лица, которые уже приняли помещения от застройщика по передаточным актам. Иными словами, право голоса возникает еще до государственной регистрации права собственности.
Следует понимать, что такая возможность носит временный характер. Она действует исключительно в течение одного года со дня ввода дома в эксплуатацию. После истечения этого срока право участия в общем собрании сохраняется только за зарегистрированными собственниками помещений.
При этом сам факт передачи квартир еще не означает, что собрание можно проводить в любой момент. Главным условием остается наличие кворума. Для того чтобы решения имели юридическую силу, участники собрания должны обладать более чем половиной голосов от их общего количества. При подсчете кворума учитываются голоса как зарегистрированных собственников, так и лиц, принявших помещения по актам приема-передачи. Если часть помещений еще принадлежит застройщику, его голоса также участвуют в определении кворума.
Интересно, что законодатель по-разному подошел к вопросу участия в собрании и его организации. Будущие собственники получили право голосовать, однако инициировать проведение первого ОСС они не могут. Такое право предоставлено только собственникам помещений либо управляющей организации, если она уже управляет домом по соответствующему договору. Таким образом, законодатель разделил право участвовать в принятии решений и право организовать процедуру их принятия.
На практике именно первое ОСС определяет дальнейшую систему управления домом. Обычно в повестку включаются вопросы о выборе способа управления, утверждении или смене УО, согласовании условий договора управления, размере платы за содержание жилого помещения, избрании совета МКД, определении порядка использования общего имущества и другие организационные вопросы. Именно эти решения позволяют перейти от строительного этапа к полноценной эксплуатации дома.
Следует учитывать, что откладывать проведение первого собрания до регистрации права собственности на все квартиры, как правило, нецелесообразно. Пока оформляются документы, дом уже требует ежедневного управления, содержания инженерных систем, организации уборки, обслуживания общего имущества и взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями. Отсутствие необходимых решений способно привести к спорам между жильцами, застройщиком и управляющей организацией.
Именно поэтому законодатель предусмотрел особый механизм проведения первого ОСС. Он позволяет начать управление домом сразу после передачи большинства помещений будущим владельцам, не дожидаясь завершения регистрационных процедур. При этом временное расширение круга участников собрания не отменяет общих требований к кворуму и порядку принятия решений, а лишь обеспечивает возможность своевременно организовать управление новым МКД уже в первые месяцы его эксплуатации.
Следовательно, чем раньше после формирования необходимого кворума будет проведено первое ОСС, тем быстрее собственники смогут самостоятельно определить порядок управления домом и исключить возникновение организационных вопросов, связанных с его эксплуатацией и содержанием общего имущества.
Оставить комментарий