Фактические границы земельных участков не всегда совпадают с данными в ЕГРН. Чтобы избежать проблем при продаже недвижимости, правильную площадь территории лучше зафиксировать юридически. Но эта процедура часто осложняется: например, в Москве собственнику отказали в перераспределении земли, потому что на ней было построение здание без разрешительной документации. Рассказываем, как Верховный Суд решил дело.
Обстоятельства дела
С 2014 года собственнику принадлежит земельный участок с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство». Согласно данным из ЕГРН, площадь территории составляла 659 кв.м. Но фактически размер участка был больше — 757 кв.м, такие границы существовали уже на момент покупки земли.Собственник решил узаконить фактическую площадь участка. Территория, которая не входила в данные ЕГРН, принадлежала муниципалитету, поэтому земли надо было объединить в процессе перераспределения. Планировалось, что в результате работ размер участка собственника увеличится до 757 кв.м.
В 2023 году собственник подал в департамент городского имущества заявление о заключении соглашения о перераспределении земель и представил схему расположения нового участка. Но ведомство отказало: оно установило, что на территории, которую собственник запрашивает, находится одноэтажный нежилой объект. На его строительство не была получена разрешительная документация.
Собственнику предложили добровольно убрать здание с земельного участка. Но он не согласился с решением департамента и обратился в суд.
Решение судов первой, апелляционной и кассационной инстанций
Кадастровый инженер подготовил заключение и подтвердил, что фактическая площадь земельного участка превышает размеры, которые указаны в ЕГРН. Границы территории на местности сформированы еще в 2007 году, огорожены забором и существуют более 15 лет. Предыдущий собственник пользовался участком в тех же границах и не менял их при продаже.Тем не менее первая инстанция, апелляция и кассация не удовлетворили требования собственника. Согласно ч. 9 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. №48 «О землепользовании в г. Москве», у департамента было основание не утверждать схему расположения образуемого участка: на этой территории находился объект, который построен без разрешительной документации. Уполномоченный орган в дальнейшем выдаст предписание о его сносе.
Кроме того, основания, при которых департамент может отказать в перераспределении земель, указаны в ч. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса. Список включает 13 пунктов, в том числе ситуацию, которая сложилась в данном деле: на земельном участке, который планируют выделить, находится здание, сооружение или объект незавершенного строительства. Они могут принадлежать как государству или муниципалитету, так и гражданам или юрлицам.
Есть два исключения:
- Сооружения, которые можно разместить на участке на основании частного или публичного сервитута. Исключение касается готовых сооружений и тех, что еще находятся на стадии строительства.
- Объекты, которые размещены на государственной или муниципальной земле без установления сервитута на основании п. 3 ст. 39.36 Земельного кодекса.
Решение Верховного Суда
Верховный Суд изменил ход дела и высказал другую позицию. На перераспределяемых участках находится объект недвижимости, который построен и используется собственником. Это нежилое здание не принадлежит государству, муниципалитету, другим гражданам или юрлицам. На таком основании нельзя отказать в перераспределении земель и утверждении схемы расположения образуемого участка.Земельный участок собственника предназначен для индивидуального жилищного строительства. В результате перераспределения площадь территории увеличится в пределах максимальных размеров участков с таким ВРИ. В материалах дела нет доказательств, что из-за перераспределения появятся препятствия для обслуживания дороги или использования территории общего пользования.
Верховный Суд отменил предыдущие решения и признал отказ департамента незаконным. Его обязали повторно рассмотреть заявление собственника о перераспределении земель.
Дело: кассационное определение ВС РФ № 5-КАД25-5-К2 от 5 марта 2025 г.
Не можете урегулировать земельный спор с органами власти или соседями? Оставьте заявку на консультацию, и мы найдем решение вашей проблемы.
Оставить комментарий