Перепланировка квартиры: какие работы к ней относятся, как согласовать и что изменилось в 2024 году

В процессе ремонта во многих квартирах меняется площадь и планировка комнат — например, если собственники ломают гипсокартонные перегородки, вырезают новые дверные проемы и объединяют комнату с кухней. Но прежде чем проводить такие работы, лучше убедиться, что изменения не нарушат конструкцию всего МКД и права соседей. Для этого перепланировку нужно предварительно согласовать.

Разбираемся:

• Что относится к перепланировке квартиры и когда ее можно провести 
• Что изменилось с 1 апреля 2024 года 
• Какие работы можно не согласовывать 
• Что нельзя делать при перепланировке 
• Как согласовать перепланировку квартиры 
• Что будет за самовольную перепланировку квартиры 
• Как согласовать самовольную перепланировку

Что относится к перепланировке квартиры и когда ее можно провести 

Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса, ремонт в квартире попадает под признаки перепланировки, если собственник проводит хотя бы одну из следующих работ:

• меняет границы и площадь квартиры и смежных помещений; 
• образовывает новые помещения. Например, если собственник купил две соседние квартиры и решил объединить их в одну;
• меняет внутреннюю планировку квартиры.

Например, Росреестр относит к перепланировке работы, при которых собственник переносит и сносит внутренние перегородки в квартире, вырезает новые дверные проемы, добавляет окна или расширяет их. Также в рамках планировки можно устроить или убрать дополнительные кухни и санузлы и уменьшить площадь вспомогательных помещений, чтобы увеличить размер комнат.

Самое главное — перепланировку можно провести, только если орган местного самоуправления (ОМСУ) согласовал такие работы. Это правило следует из ч. 1 ст. 26 ЖК РФ.

Что изменилось с 1 апреля 2024 года 

С 1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 19.12.2023 г. № 608-ФЗ, который внес поправки в ЖК РФ. Основные изменения сводятся к следующему ↓

Госорганы конкретизировали понятие перепланировки. Раньше под этим термином понимали просто изменение конфигурации квартиры, а теперь он включает пояснения: перепланировка — расширение или уменьшение границ и площади помещения, создание новых комнат и изменение внутренней планировки.

Новый закон упростил процедуру проведения перепланировки. С апреля 2024 года после завершения работ не нужно вносить изменения в техпаспорт квартиры, как это требовалось раньше. Теперь информацию о перепланировке надо добавлять в ЕГРН — только с этого момента она будет считаться оконченной. 

Какие работы можно не согласовывать 

Работы не нужно согласовывать, только если они являются ремонтными. Такие мероприятия не приводят к изменению характеристик и параметров квартиры, то есть у нее остается так же площадь и высота, поэтому в этом случае разрешение получать не надо. 

Например, собственнику не нужно согласовывать работы, если он:

• Делает косметический ремонт квартиры: штукатурит и красит стены, клеит обои, меняет напольное и потолочное покрытие.
• Устанавливает новые двери и оконные рамы, если это не повлияет на расположение и размер стен и проемов.
• Устанавливает новое инженерное оборудование с теми же габаритами. Например, демонтирует старую ванную, чтобы поставить новую.
• Меняет электропроводку без штробления. 

Что нельзя делать при перепланировке 

Когда собственник подает в ОМСУ заявку на согласование перепланировки, орган проверяет, чтобы будущие работы не нарушали стабильность несущих стен МКД и работу инженерных систем, а также санитарные нормы и правила пожарной безопасности. Такую перепланировку власти не согласуют, потому что она является незаконной. 

Например, в рамках перепланировки нельзя перенести батарею на балкон, объединить комнату с кухней, где есть газовая плита, демонтировать воздуховод и увеличить площадь санузла за счет комнат. 

Точный список работ, которые можно и нельзя проводить при перепланировке, лучше уточнять в ОМСУ в вашем городе. В разных субъектах эти перечни могут различаться.

Как согласовать перепланировку квартиры 

Шаг 1: подготовить пакет документов. Этот список содержится в п. 2 ст. 26 ЖК РФ и включает:

• заявление о перепланировке. Его форма утверждена Приказом Минстроя России от 04.04.2024 N 240/пр;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• проект перепланировки помещения — чтобы его составить, можно обратиться в специализированную организацию;
• протокол ОСС, который подтверждает, что все собственники дали согласие на проведение работ — если для перепланировки квартиры нужно присоединить к помещению часть общего имущества;
• техпаспорт квартиры;
• письменное согласие всех членов семьи — если планировку планирует делать наниматель квартиры, который снимает ее по договору соцнайма;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что в квартире можно провести перепланировку — если помещение или МКД является таким памятником.

Региональные власти могут установить собственный список документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки. Точный перечень лучше узнать в МФЦ или ОМСУ вашего города.

Шаг 2: подать документы в ОМСУ или МФЦ. Орган должен рассмотреть их и принять решение в течение 45 дней. После этого у него есть три рабочих дня, чтобы выдать собственнику документ, который подтверждает согласие на перепланировку. 

Если орган отказал в проведении перепланировки, собственник может обжаловать это решение вышестоящему должностному лицу или в суде. Чтобы подать иск, у человека есть три месяца со дня, как он узнал об отказе. 
 
Собственник, который получил разрешение ОМСУ, может приступать к перепланировке квартиры. 

Шаг 3: направить уведомление о завершении работ в орган, который согласовывал перепланировку. К сообщению нужно приложить техплан квартиры. 

Как оформить техплан квартиры — читайте в статье «Что такое технический план объекта недвижимости».

Приемочная комиссия ОМСУ проверит объект и выдаст акт в течение 30 дней со дня получения уведомления. После этого орган отправит в Росреестр заявление, чтобы ведомство внесло изменения в ЕГРН. Собственнику не нужно направлять документы самостоятельно. 

Что будет за самовольную перепланировку квартиры 

Если собственник провел перепланировку квартиры без разрешения ОМСУ, ему могут назначить штраф по п. 2 ст. 7.21. КоАП РФ. Для физлиц он составляет от 2000 до 2500 рублей.

Кроме штрафа, собственник может получить предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть квартиру в прежнее состояние. Это следует из ч. 3 ст. 29 ЖК РФ.

Как согласовать самовольную перепланировку

В некоторых случаях самовольную перепланировку можно сохранить на основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Главное, чтобы изменения в квартире не нарушали права и законные интересы соседей и не создавали угрозу их жизни.

Порядок согласования самовольной перепланировки выглядит следующим образом:

• Получить техпаспорт в БТИ. Специалист бюро осмотрит квартиру и замерит помещение, а затем красными линиями обозначит в техпаспорте изменения, которые появились в результате перепланировки.
• Заказать техническое заключение в проектной организации, у которой есть статус саморегулируемой. Этот документ подтвердит, что изменения в квартире соответствуют санитарным нормам и правилам пожарной безопасности, не угрожают конструкции МКД, жизни и здоровью жильцов, а также не нарушают их права.
• Подать документы в ОМСУ. Дальнейшее согласование перепланировки происходит так же, как при получении разрешения на будущие работы.

Согласовать самовольную перепланировку в административном порядке можно не во всех регионах. В некоторых субъектах РФ нет нормативно-правовых актов, которые устанавливают такой порядок, поэтому там собственникам нужно обращаться за согласованием работ в суд.