Передача бесхозяйных теплосетей: кто должен принять их на баланс и как оформить их в собственность

Бесхозяйные вещи — это имущество, у которого юридически нет собственника. Такими объектами часто становятся теплосети рядом с МКД, и у жителей обычно возникает вопрос, кто должен отвечать за содержание этих сетей. Бесхозяйное имущество должен принять на учет орган местного самоуправления — рассказываем, как это происходит. А также разбираемся, как оформить право собственности, если вы владеете объектом уже долгое время.

ОМСУ должен поставить бесхозяйные сети на учет 

Учет бесхозяйных объектов должен вести орган местного самоуправления (ОМСУ). При этом выявить такое имущество он может двумя способами:

• По заявлению заинтересованных лиц. Например, УО/ТСЖ/ЖСК, если рядом с многоквартирным домом проходят бесхозяйные сети.
• При исполнении своих обязанностей, которые связаны с организацией теплоснабжения.

Если муниципалитету сообщили о бесхозяйных сетях или он определил их местоположение самостоятельно, он должен составить акт выявления объекта. Его форму ОМСУ утверждает в каждом регионе. Этот документ станет «отправной точкой» для дальнейших действий: дата его оформления будет считаться датой, когда муниципалитет выявил бесхозяйный объект.

После того как ОМСУ выявил бесхозяйные теплосети, он должен действовать согласно ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» ↓

Проверить, отвечает ли объект требованиям безопасности — промышленной, экологической, пожарной и других. Кроме того, надо проверить составлены ли документы, которые нужны, чтобы безопасно эксплуатировать объект.

Если есть нарушения или некоторые документы отсутствуют, то ОМСУ должен привести объект в соответствие с требованиями. Для этих работ он может привлечь на платной основе специализированные организации. 

Подать заявление о постановке теплосетей на учет в орган, который регистрирует права на недвижимость. Эти задачи выполняет Росреестр. Также в отношении бесхозяйного объекта нужно провести кадастровые работы. 

Согласно п. 5 ст. 225 Гражданского кодекса, кроме ОМСУ, с заявлением в Росреестр могут обратиться лица, которые обязаны осуществлять эксплуатацию бесхозяйных объектов в соответствии с законом. Например, ресурсоснабжающая организация. 

При этом подать заявление о постановке теплосетей на учет — это право РСО, а не обязанность. А значит, если она не обращалась в Росреестр, это не позволяет ОМСУ не проводить мероприятия по выявлению и постановке на учет бесхозяйных участков (см, например, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024 N 11АП-2187/2024 по делу N А55-13566/2023). 

Провести проверку и подать заявление в Росреестр нужно не позднее 60 дней с даты, когда ОМСУ выявил бесхозяйное имущество. Регистрационный орган должен принять решение в течение 15 рабочих дней.

Уведомить орган государственного энергетического надзора о том, что ОМСУ выявил бесхозяйный объект теплоснабжения. Вместе с сообщением нужно также направить в его адрес заявление, чтобы ведомство выдало разрешение на допуск объекта в эксплуатацию.

Назначить РСО, которая будет обслуживать бесхозяйный объект теплоснабжения. Это могут быть:

• теплосетевая организация, если ее тепловые сети непосредственно соединены с бесхозяйными участками.
• единая теплоснабжающая организация в системе теплоснабжения, в которую включается тепловая сеть и источник теплоэнергии, являющиеся бесхозяйным имуществом.

ОМСУ может назначить ресурсоснабжающую организацию, только если орган госэнергонадзора выдал разрешение на допуск объектов в эксплуатацию. РСО будет содержать бесхозяйные сети, пока на них не зарегистрируют право собственности.

Чтобы назначить РСО, муниципалитет должен вынести соответствующее решение. Затем бесхозяйный объект нужно включить в утвержденную схему теплоснабжения. Всю процедуру надо провести в течение 30 дней с той даты, когда Росреестр принял сети на учет. Важно, чтобы к этому моменту ОМСУ привел объект в соответствие с требованиями безопасности, а также подготовил и утвердил все документы, которые нужны для его эксплуатации. 

Соответственно, ответственность за соблюдение требований безопасности при техобслуживании бесхозяйного объекта распределяется следующим образом:

• С момента выявления бесхозяйного объекта и до назначения РСО отвечает ОМСУ.
• После назначения РСО за соблюдение требований отвечает сама организация.

Если ОМСУ не нужно ремонтировать сети или восстанавливать документы, то в среднем процесс передачи бесхозяйных теплосетей на обслуживание РСО составляет до 4 месяцев.

Оформить право собственности на бесхозяйные сети можно в силу приобретательской давности

В некоторых случаях можно получить право собственности на бесхозяйные теплосети в связи с приобретательской давностью. Это возможность стать законным владельцем объекта при выполнении определенных условий. Такая процедура регулируется ст. 234 ГК РФ.

Как оформить бесхозяйные теплосети в собственность

Чтобы получить право собственности на объект в связи с приобретательской давностью, нужно подать иск в суд. Но прежде надо сделать следующее ↓

Определить, известен ли прежний собственник теплосетей. Например, если теплосети были переданы через акт приема-передачи, то предыдущего владельца можно установить и он вправе выступать в качестве ответчика. 

Если у теплосетей нет собственника, то такой факт нужно подтвердить документами. Чтобы получить доказательства, можно сделать запрос в разные инстанции: например территориальное управление Росимущества, ОМС, Росреестр.

Убедиться, что условия приобретательской давности выполнены. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, когда суды рассматривают подобные споры, они учитывают четыре критерия:

• Добросовестность. Когда истец получал имущество, он не знал и не должен был знать о том, что у него нет оснований для появления права собственности. Поэтому положения о приобретательной давности не действуют, например, если новый владелец получил объект незаконно или установил самовольную постройку.
• Открытость. Истец не скрывает факт, что он владеет объектом. Под это правило не попадают случаи, если человек принял меры, которые помогли обеспечить сохранность имущества — например поставил на территории забор.
• Непрерывность, то есть владение не прекращалось на протяжении всего срока, который предусмотрен для приобретательной давности: 15 лет — для недвижимости, 5 лет — для других объектов.
• Владение имуществом как собственным. Это значит, что истец владеет им не по договору, поэтому если теплосети передавались по договору аренды, безвозмездного пользования и другим сделкам, то оформить право собственности в связи с приобретательной давностью нельзя (см, например, Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 N 127-КГ14-9). 

Предоставить доказательства, что истец содержал теплосети и пользовался ими в течение 15 лет. Например, это могут быть:

• приказы о назначении лиц, которые отвечают за исправное состояние и безопасную эксплуатацию сетей; 
• акты испытаний сетей;
• договоры на поставку теплоэнергии;
• договоры на выполнение работ по техобслуживанию и ремонту теплосетей; 
• акты выполненных работ;
• эксплуатационный паспорт тепловой сети.

Оценить, достаточно ли истец предоставил доказательств, может только суд. Он вправе запросить дополнительные документы при рассмотрении дела.

После того как суд принял решение и признал право собственности на объект, истцу нужно дождаться, когда судебный акт вступит в законную силу — обычно этот срок составляет месяц со дня его принятия. Затем необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности в ЕГРН.

Сколько времени займет рассмотрение дела

Согласно ст. 152 АПК РФ, после того как истец подал заявление в арбитражный суд первой инстанции, он должен рассмотреть дело в течение 6 месяцев. В этот срок входит также период, который нужен, чтобы подготовить дело к судебному разбирательству и принять решение. 

В зависимости от обстоятельств дела срок может увеличиться. Например, если суд решит привлечь к участию в деле третьих лиц. Исходя из судебной практики, можно сделать вывод, что аналогичные дела рассматриваются в течение 3–11 месяцев:

• дело № А13-13415/2023 — 3 месяца.
• дело А33-26034/2022 — 8 месяцев.
• дело А08-12539/2022 —11 месяцев.