Сейчас витражное остекление применяется при строительстве не только коммерческих зданий, но и жилых домов. В МКД такие конструкции обычно устанавливают на балконах, и собственники часто спорят с УО/ТСЖ/ЖСК о том, кто обязан их содержать. Рассказываем, относится ли витражное остекление к общему имуществу и кто должен его обслуживать.
К какому виду имущества относится витражное остекление: общему или частному
Согласно п. «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491), в состав общего имущества входят ограждающие ненесущие конструкции МКД, которые обслуживают более одного помещения. Например, к таким объектам относятся окна и двери помещений общего пользования, перила и парапеты.В случае с витражным остеклением суды расходятся в том, является ли оно ограждающей ненесущей конструкцией. Поэтому сложно однозначно определить, относятся ли эти объекты к общему имуществу.
Исходя из судебной практики можно выделить две основные позиции.
Позиция №1: витражное остекление относится к общему имуществу
Многие суды включают витражное остекление в состав общего имущества как ограждающую ненесущую конструкцию МКД. На практике это самая распространенная позиция.Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда N 33-10569/2016 от 09.06.2016 по делу N 2-3241/2015
Собственники провели общее собрание, где установили плату за новую дополнительную услугу — мытье витражного остекления. Некоторые жильцы не согласились с таким решением, потому что, по их мнению, эти мероприятия не связаны с обеспечением функционирования МКД и их могут утвердить только с согласия всех собственников.
Суд пришел к выводу, что витражное остекление — это светопрозрачная ограждающая конструкция. Такие объекты относятся к общему имуществу, поэтому ОСС имело право утвердить плату за мытье витражного остекления.
Решение № 2-189/2020 от 13.05.2020 г. Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга
Владелец квартиры заменил модули в витражном остеклении на балконе, чтобы утеплить помещение. Он не получал согласие собственников и не согласовывал проект работ с госорганами, поэтому управляющая организация расценила действия владельца как неузаконенную перепланировку и обратилась в суд.
Суд установил, что остекление балкона обслуживает более одного помещения и является частью фасада всего МКД. Из-за того что собственник внес изменения в систему, это увеличило нагрузку на балконные плиты, и нижние витражные конструкции деформировались. Поэтому спорные объекты относятся к общему имуществу, и для замены фасадного остекления нужно получить согласие всех собственников помещений в доме.
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 28.08.2023 г. N 88-17419/2023 по делу N 2-1344/2023
В январе 2021 года на фасаде МКД разбили наружный элемент остекления, а через месяц из-за сильного ветра он обрушился. Собственник квартиры обратился в управляющую организацию, чтобы она отремонтировала стекло. Но УО отказала со ссылкой на то, что эти объекты не входят в состав общего имущества.
Собственник обратился в суд, и он установил, что наружный элемент является витражным остеклением и частью светопрозрачной фасадной конструкции. Она выполняет функции теплого стенового ограждения, которое защищает квартиры от наружной температуры, атмосферных воздействий и шума с улицы. А значит, объект обслуживает все помещения в МКД.
В итоге суд пришел к выводу, что поврежденное витражное остекление относится к общему имуществу, поэтому управляющая организация обязана его отремонтировать.
Позиция №2: витражное остекление не относится к общему имуществу
В практике встречается и противоположная позиция, когда суды относят витражное остекление к частной собственности владельцев квартир.Апелляционное определение Свердловского областного суда от 2 сентября 2020 г. по делу N 33а-10911/2020
Собственники решили сделать перепланировку и переустройство квартиры — в частности, они хотели демонтировать наружную стену с витражным остеклением и сделать новый проем. Жильцы направили администрации города заявление о согласовании работ, но муниципалитет отказал, потому что нет согласия общего собрания.
Суд пришел к выводу, что при проведении перепланировки все изменения будут происходить внутри квартиры, запланированные работы не затрагивают несущие конструкции МКД и не влияют на их прочность. А значит, получать согласие ОСС на проведение мероприятий не нужно.
Элементы остекления обслуживают только одну квартиру, поэтому они не относятся к общему имуществу дома. Поэтому суд признал отказ администрации в согласовании перепланировки и переустройства квартиры незаконным.
Основные итоги
Вопрос о принадлежности витражного остекления остается неоднозначным. Но в судебной практике преобладает позиция, согласно которой эти объекты входят в состав общего имущества как ограждающие ненесущие конструкции МКД.В каждом случае лучше изучить перечень общего имущества в договоре управления, чтобы определить, относится ли к нему витражное остекление. Если эти объекты входят в список, то их должна обслуживать организация, которая управляет МКД.
Оставить комментарий