Относится ли конструкция «кукушки» на крыше МКД к общему имуществу

На крышах некоторых МКД есть так называемые «кукушки» — конструкции, которые выступают над квартирами и пропускают на чердак и мансарду больше естественного освещения. Несмотря на то что эти элементы располагаются на кровле, чаще всего сложно определить, относятся ли они к общему имуществу и кто должен их содержать. На практике все неоднозначно — разбираемся с этим вопросом в статье. 

К чему относится конструкция «кукушки» в МКД

Конструкция «кукушки» состоит из двух частей: фасада и оконного заполнения. Они находятся на мансардном этаже и выступают за пределы кровли МКД. 

Мансарда — это последний этаж в МКД. Его фасад полностью или частично образуется поверхностью наклонной, ломаной или криволинейной крыши. Здесь могут располагаться общественные помещения и подсобки. 

Относятся ли мансардные этажи и их конструкции к общему имуществу — в законе нет точного ответа на этот вопрос. Как правило, мансардные этажи не зарегистрированы за отдельным владельцем, но нормативно-правовые акты не запрещают оформить их в собственность. В каждом случае нужно определять наличие такой возможности индивидуально.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, крыша и фасад МКД относятся к общему имуществу, потому что они обслуживают все помещения в доме. Они не теряют этот статус, даже если на кровле есть мансарда, у которой есть конкретный собственник. 

Что говорит судебная практика 

Судебная практика по вопросу принадлежности мансарды и «кукушки» к общему имуществу неоднозначна. Есть две позиции. 

Позиция №1: мансарда — это не общее имущество 

Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2020 N 305-ЭС20-20622 по делу N А40-232420/2019

В данном деле мансардой является бывший чердак, который принадлежит конкретному собственнику. Он купил квартиру уже с этим этажом, и внутри нее находится единственный вход на чердак — через люк. 

Другие жильцы решили, что чердак принадлежит всем собственникам, и подали иск, чтобы истребовать помещение из частного владения. Суд пришел к выводу, что этот этаж нельзя отнести к общему имуществу, потому что он обслуживает только одно помещение в доме, там нет инженерных коммуникаций и другого оборудования. К тому же у мансарды есть самостоятельное назначение, и собственник ее использует. 

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.03.2020 N 306-ЭС15-3282 по делу N А65-22387/2008

Три человека обратились в суд, чтобы оформить в собственность помещения на мансардном этаже дома. БТИ учел его в документации как чердак, а по ЖК РФ в большинстве случаев это общее имущество.

В итоге суд направил дело на новое рассмотрение: сам по себе факт расположения помещений на этаже, который по документам учтен как чердачный, это недостаточное основание, чтобы отнести их к общему имуществу. Поэтому пока нельзя сделать вывод о том, что признать право собственности на эти объекты за заявителями невозможно.

Апелляционное определение по делу № 33-4103/2012 от 28.05.2012 года Судебной коллегии по гражданским делам ВС Республики Татарстан

В двухуровневой квартире были мансардные окна. Когда на крыше начал таять снег, вода попала в помещение и произошло залитие. Собственник считал, что ТСЖ несвоевременно очищало осадки с кровли дома, поэтому он попытался взыскать с товарищества компенсацию за ущерб.

В результате экспертизы оказалось, что в конструкции мансардных окон некачественно установлены уплотнители: они частично отсутствуют, неплотно прилегают к окнам и выполнены из плохих материалов. Из-за этого образовались щели и зазоры, через которые в помещение могла просочиться вода. 

ТСЖ предоставило акты выполненных работ, которые подтверждают, что товарищество регулярно убирало снег с крыши и не допускало накопление осадков сверх нормы. А значит, залитие произошло из-за дефектов в окнах. В итоге суд пришел к выводу, что мансардные окна не относятся к общему имуществу, поэтому их должен содержать собственник квартиры.

Позиция №2: мансарда — это общее имущество

Некоторые суды считают мансардные окна и террасы элементами кровли, а значит, они входят в состав общего имущества.

Решение по делу № 2-122/2019 от 25 апреля 2019 г. Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербург

Квартира собственника находится на последнем этаже МКД, прямо над ней располагается терраса. Кровля дома находится в плохом состоянии и требует ремонта, из-за чего в помещение регулярно протекает вода с крыши. Залитие привело к ущербу: в квартире пострадала кухонная мебель, вышла из строя вытяжка и электроосветительные приборы. 

По мнению управляющей организации, кровля над квартирой не относится к общему имуществу, поэтому собственник должен ремонтировать ее самостоятельно. Но суд пришел к обратному выводу и указал, что УО обязана организовать на крыше водоотведение, следить за ее состоянием и герметичностью.

Решение по делу № 2-45/2016 от 01 марта 2016 года Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан

Квартира располагается на мансардном этаже МКД. Во время морозов стыки между кровлей и стеной промерзли, окна не открываются из-за обледенения. Собственники обращались в ТСЖ, чтобы оно устранило недостатки, но товарищество ничего не предприняло, и жильцы подали иск.

Суд пришел к выводу, что окна квартиры на мансардном этаже — это элементы крыши МКД, поэтому они относятся к общему имуществу. А значит, ТСЖ обязана очищать эти окна от снега и наледи. 

Основные итоги

Практика относительно статуса «кукушки» на мансардном этаже МКД расходится. Но большинство судов все же считают, что ее оконное заполнение не относится к общему имуществу. Эти объекты не являются частью крыши дома, поэтому их должен содержать собственник квартиры.

В некоторых случаях мансардные этажи и окна должна содержать организация, которая управляет МКД. Например, если произошла протечка из-за того, что стыки между оконным блоком мансарды и стеной оконного проема разгерметизировались.