Отличия между спецсчетом и счетом регоператора: как формировать фонд капремонта МКД

Разбираемся, в чем разница между спецсчетом и счетом регоператора и где лучше копить деньги на капремонт.

Два способа формировать фонд капремонта

Деньги в фонде капремонта можно копить двумя способами: на специальном счете и счете регоператора. Собственники помещений могут выбрать любой вариант в зависимости от потребностей своего МКД и готовности самостоятельно организовывать работы.

Копить взносы на спецсчете

На спецсчете собственники копят деньги на капремонт только своего дома. В таком случае жильцы могут самостоятельно организовывать работы и контролировать целевое расходование средств.

У любого спецсчета должен быть владелец. Это организация, которая по решению собственников проводит операции с накопленными деньгами и отвечает за сбор взносов на капремонт. 

Владельца спецсчета выбирают собственники помещений на общем собрании. Им могут стать такие лица:

• ТСЖ или ЖСК;
• управляющая организация;
• регоператор.

Вот какие особенности есть у спецсчета ↓

Очередность проведения капремонта. Если жильцы копят деньги на капремонт на спецсчете, то им не нужно ждать, когда до их дома дойдет очередь по региональной программе. Собственники могут в любой момент провести ОСС и проголосовать за выполнение работ, если в фонде достаточно средств.

Тем не менее важно провести работы до предельного срока, который обозначен в региональной программе. Если собственники не отремонтируют МКД вовремя, уполномоченный орган может перевести дом на систему «общего котла».

Выбор подрядчика и видов работ. По решению общего собрания собственники могут включить дополнительные мероприятия в перечень необходимых работ по капремонту. Вопрос с выбором подрядчиков сложнее, потому что нужно учитывать ограничения. Например, подрядная организация должна быть членом СРО или госучреждением.

Нехватка средств. Если на спецсчете недостаточно денег, чтобы провести капремонт в ближайшее время, можно взять кредит. Для этого нужно провести общее собрание, принять решение о получении денег в банке и согласовать условия.

Еще собственники могут увеличить размер взноса на капремонт. Такое решение тоже нужно принимать на общем собрании.

Возможность временно не платить взносы. Зависит от суммы накопленных средств в фонде капремонта. Обычно его минимальный размер составляет 50% от стоимости всех работ по капремонту МКД. Если сумма достигла этой отметки, то общее собрание может приостановить начисления и уплату взносов.

Начисление и прием взносов. На ОСС собственники должны выбрать, кто сможет выставлять квитанции и каким образом. Также нужно решить, сколько будут стоить эти услуги и как их оплачивать. Обычно платежные документы выставляет владелец спецсчета. Иногда он передает эти функции расчетному центру.

Взыскание долгов. Чтобы владелец спецсчета мог контролировать поступление и расход взносов на капремонт, а также взыскивать задолженность, собственники должны передать ему такие полномочия на ОСС.

Важно следить за собираемостью взносов. Если она составит менее 50%, то уполномоченный орган может перевести МКД на счет регоператора. 

Дополнительный доход. Есть два основных способа заработать на спецсчете:

• Получать проценты, которые банк начисляет за пользование средствами на спецсчете. Процентную ставку устанавливает кредитная организация. На что можно потратить начисленные средства — читайте в статье.
• Положить свободные деньги со спецсчета на специальный депозит. Это особый вид вклада. Обычно ставка по нему выше, чем процент, который банк начисляет на остаток средств. Как открыть спецдепозит и на что можно потратить доход с него — рассказали в статье.

Спецсчет подходит собственникам, которые хотят быстрее провести капремонт МКД. Если в региональной программе работы запланированы только через 10 лет, то жильцы могут накопить деньги за более короткий срок и организовать необходимые мероприятия раньше времени.

Читайте также: «Как МКД перейти на специальный счет формирования фонда капитального ремонта: пошаговая инструкция»

Копить взносы на счете регоператора

Счет регоператора называют «общим котлом», потому что на нем копятся деньги на капремонт всех домов, которые так же формируют свой фонд. Средства распределяют между МКД в порядке очереди и используют на возвратной основе, чтобы финансировать работы в других зданиях.

Работы по капремонту и все процессы, которые с этим связаны, организовывает регоператор. Взносы собственников становятся имуществом этой организации, согласно ч. 1 ст. 179 ЖК РФ.

В письме 05.08.2015 N 24470-ОД/04 Минстрой разъяснил, что собственникам необязательно заключать письменный договор с регоператором. Достаточно передать ему протокол ОСС, где указано, что участники решили копить деньги на капремонт на счете регоператора.

У счета регоператора есть следующие особенности ↓

Очередность проведения капремонта. Работы выполняются в соответствии с региональной программой — обычно ее составляют на 30 лет. Очередь до конкретного МКД может дойти как за 2–3 года, так и за 10 лет. Сроки выполнения работ зависят от разных параметров — например от даты проведения последнего капремонта и года, когда дом ввели в эксплуатацию.

Выбор подрядчика ивидов работ. Эти вопросы решает регоператор: определяет перечень необходимых мероприятий, проводит аукцион для отбора подрядчиков, контролирует их работу.

Нехватка средств. Регоператор должен обеспечить финансирование капремонта. У него есть два основных варианта:

• Использовать средства, которые внесли собственники помещений в других МКД — если взносов не хватает на ремонт конкретного дома.
• Привлечь субсидии и другие законные средства, например кредит или дополнительные взносы собственников — если в фонде в целом недостаточно денег.

Читайте также: «Может ли регоператор отказаться от проведения капремонта из-за того, что в фонде недостаточно средств»

Возможность временно не платить взносы. Если собственники копят деньги на счете регоператора, то они должны вносить взносы каждый месяц. Это не зависит от суммы, которая уже накопилась в фонде капремонта.

Причем обязанность вносить взносы не зависит от того, заключили ли собственники договор с регоператором. Такое положение следует из письма Минстроя от 05.08.2015 N 24470-ОД/04.

Начисление и прием взносов. Регоператор учитывает платежи и выставляет жильцам квитанции за счет собственных средств. Он также может привлекать расчетные центры для выполнения этих задач.

Взыскание долгов. С должниками должен работать регоператор. Именно он отвечает за контроль поступлений и расходов, а также собираемость взносов на капремонт.

Дополнительный доход. Если собственники копят взносы на капремонт на счете регоператора, они не могут разместить средства на спецдепозите и получать проценты за пользование деньгами.

Счет регоператора подходит, если МКД еще находится в хорошем состоянии и есть время копить взносы на будущие работы. В таком случае собственникам не нужно самостоятельно организовывать процессы, которые связаны с капремонтом. 

Что общего между спецсчетом и счетом регоператора

Собственники могут получить финансовую поддержку от государства на проведение капремонта. Эта возможность не зависит от того, как формируется фонд: на спецсчете или счете регоператора.

Ограничения есть по состоянию МКД. Господдержку для проведения капремонта могут получить дома, которые соответствуют таким условиям:

• Здание не признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
• МКД ввели в эксплуатацию от 5 до 60 лет назад.
• Дом оснащен ОДПУ электро- и теплоэнергии.
• Раньше капремонт финансировали только за счет взносов собственников этого МКД.

Программы господдержки утверждаются региональными органами власти, поэтому условия участия и размер финансирования зависят от субъекта РФ. Обычно в рамках господдержки собственникам могут возместить часть следующих расходов:

• Оплата процентов за пользование займом или кредитом, который собственники брали для проведения капремонта. Исключение — оплата неустойки за нарушение условий займа или кредита.
• Оплата работ, которые связаны с энергосбережением и повышением энергоэффективности и выполнены в процессе капремонта.

Сравнительная таблица способов формирования фонда капремонта

Критерий	Спецсчет	Счет регоператора
Кому принадлежат деньги в фонде капремонта	Собственникам помещений в конкретном доме	Регоператору
В какой очередности проводят капремонт	В любой момент по решению ОСС и при наличии средств в фонде, но не позже предельных сроков региональной программы	Согласно региональной программе капремонта
Кто выбирает подрядчика, виды работ и материалы	Собственники	Регоператор
Можно ли тратить накопленные средства на капремонт других МКД	Нельзя	Можно
Что делать, если в фонде капремонта недостаточно денег	Можно получить в банке кредит или повысить размер взноса	Регоператор использует взносы, которые внесли собственники других МКД, или привлекает средства
Можно ли временно не платить взносы	Можно, если фонд достиг минимального размера	Нельзя
Кто выставляет квитанции на оплату взносов и взыскивает долги	Владелец спецсчета или другое лицо, с которым собственники заключили договор, за отдельную плату	Регоператор за счет собственных средств
Можно ли получать дополнительный доход	Можно получать проценты за пользование средствами на спецсчете и разместить свободные деньги на специальный депозит	Нельзя

Хотите провести общее собрание, чтобы выбрать способ формирования капремонта? Оставьте заявку, и мы поможем с организацией ОСС: составим повестку дня, подготовим бюллетени и регистрационные листы, подсчитаем голоса и оформим протокол.