При управлении многоквартирным домом нередко возникает вопрос: какое собрание должно принимать решение — общее собрание собственников помещений (ОСС) или общее собрание членов товарищества собственников жилья (ОСЧ ТСЖ)? На практике именно неправильное определение компетентного органа нередко становится причиной судебных споров и признания решений недействительными.
Прежде всего необходимо понимать, что многоквартирный дом и товарищество собственников жилья — это разные объекты управления.
Многоквартирный дом представляет собой объект недвижимости с общим имуществом, принадлежащим всем собственникам помещений. ТСЖ, в свою очередь, является юридическим лицом, созданным для управления этим домом. Именно поэтому законодатель предусмотрел два самостоятельных органа управления, каждый из которых решает свой круг вопросов.
Определить, какое собрание должно принимать решение, достаточно просто. Необходимо ответить лишь на один вопрос: чего касается будущий вопрос повестки дня — многоквартирного дома или деятельности товарищества?
Если решение затрагивает общее имущество, земельный участок, способ управления домом, права и обязанности всех собственников помещений либо иные вопросы эксплуатации многоквартирного дома, оно относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Если же вопрос связан исключительно с организацией работы ТСЖ, его финансово-хозяйственной деятельностью, внутренними документами или органами управления товарищества, решение принимается общим собранием членов ТСЖ.
Именно поэтому общее собрание собственников рассматривает вопросы, последствия которых распространяются на всех владельцев помещений независимо от того, являются они членами товарищества или нет. К таким вопросам относятся выбор способа управления домом, создание или ликвидация ТСЖ, смена управляющей организации, использование общего имущества, предоставление его в пользование третьим лицам, использование земельного участка, проведение реконструкции, капитального ремонта в случаях, предусмотренных законодательством, а также иные вопросы управления многоквартирным домом.
Общее собрание членов ТСЖ, напротив, не управляет многоквартирным домом. Оно управляет деятельностью самого товарищества как юридического лица. Именно поэтому к его компетенции относятся утверждение устава и изменений в него, избрание правления и ревизионной комиссии, утверждение сметы доходов и расходов, годового отчета, бухгалтерской (финансовой) отчетности, создание специальных фондов, принятие решений по вопросам финансово-хозяйственной деятельности и другие вопросы внутренней организации работы ТСЖ.
Следует учитывать, что создание ТСЖ не означает передачу ему всех полномочий по управлению многоквартирным домом. Товарищество является лишь одним из способов управления домом и действует в пределах полномочий, предоставленных ему жилищным законодательством и решениями собственников помещений. Поэтому вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников, не могут быть переданы на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ, даже если большинство собственников являются членами товарищества.
В равной степени недопустима и обратная ситуация. Например, собственники помещений не вправе на общем собрании утверждать смету ТСЖ, избирать членов правления или ревизионную комиссию, поскольку такие вопросы относятся к внутренней деятельности товарищества и рассматриваются исключительно его членами.
Практика показывает, что большинство ошибок возникает именно при формировании повестки дня. Если в нее включен вопрос, который должен рассматриваться другим органом управления, существует риск признания соответствующего решения недействительным независимо от количества голосов, поданных «за».
Таким образом, ключевое различие между ОСС и ОСЧ ТСЖ заключается не только в составе участников, но и в предмете принимаемых решений. Общее собрание собственников принимает решения по вопросам управления многоквартирным домом и распоряжения общим имуществом, а общее собрание членов ТСЖ — по вопросам организации деятельности самого товарищества как юридического лица. Именно правильное разграничение компетенции позволяет обеспечить законность принимаемых решений и избежать их последующего оспаривания.
Прежде всего необходимо понимать, что многоквартирный дом и товарищество собственников жилья — это разные объекты управления.
Многоквартирный дом представляет собой объект недвижимости с общим имуществом, принадлежащим всем собственникам помещений. ТСЖ, в свою очередь, является юридическим лицом, созданным для управления этим домом. Именно поэтому законодатель предусмотрел два самостоятельных органа управления, каждый из которых решает свой круг вопросов.
Определить, какое собрание должно принимать решение, достаточно просто. Необходимо ответить лишь на один вопрос: чего касается будущий вопрос повестки дня — многоквартирного дома или деятельности товарищества?
Если решение затрагивает общее имущество, земельный участок, способ управления домом, права и обязанности всех собственников помещений либо иные вопросы эксплуатации многоквартирного дома, оно относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Если же вопрос связан исключительно с организацией работы ТСЖ, его финансово-хозяйственной деятельностью, внутренними документами или органами управления товарищества, решение принимается общим собранием членов ТСЖ.
Именно поэтому общее собрание собственников рассматривает вопросы, последствия которых распространяются на всех владельцев помещений независимо от того, являются они членами товарищества или нет. К таким вопросам относятся выбор способа управления домом, создание или ликвидация ТСЖ, смена управляющей организации, использование общего имущества, предоставление его в пользование третьим лицам, использование земельного участка, проведение реконструкции, капитального ремонта в случаях, предусмотренных законодательством, а также иные вопросы управления многоквартирным домом.
Общее собрание членов ТСЖ, напротив, не управляет многоквартирным домом. Оно управляет деятельностью самого товарищества как юридического лица. Именно поэтому к его компетенции относятся утверждение устава и изменений в него, избрание правления и ревизионной комиссии, утверждение сметы доходов и расходов, годового отчета, бухгалтерской (финансовой) отчетности, создание специальных фондов, принятие решений по вопросам финансово-хозяйственной деятельности и другие вопросы внутренней организации работы ТСЖ.
Следует учитывать, что создание ТСЖ не означает передачу ему всех полномочий по управлению многоквартирным домом. Товарищество является лишь одним из способов управления домом и действует в пределах полномочий, предоставленных ему жилищным законодательством и решениями собственников помещений. Поэтому вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников, не могут быть переданы на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ, даже если большинство собственников являются членами товарищества.
В равной степени недопустима и обратная ситуация. Например, собственники помещений не вправе на общем собрании утверждать смету ТСЖ, избирать членов правления или ревизионную комиссию, поскольку такие вопросы относятся к внутренней деятельности товарищества и рассматриваются исключительно его членами.
Практика показывает, что большинство ошибок возникает именно при формировании повестки дня. Если в нее включен вопрос, который должен рассматриваться другим органом управления, существует риск признания соответствующего решения недействительным независимо от количества голосов, поданных «за».
Таким образом, ключевое различие между ОСС и ОСЧ ТСЖ заключается не только в составе участников, но и в предмете принимаемых решений. Общее собрание собственников принимает решения по вопросам управления многоквартирным домом и распоряжения общим имуществом, а общее собрание членов ТСЖ — по вопросам организации деятельности самого товарищества как юридического лица. Именно правильное разграничение компетенции позволяет обеспечить законность принимаемых решений и избежать их последующего оспаривания.
Оставить комментарий