Отдельный вход в нежилое помещение: список документов, разрешения и согласие собственников

Открыть магазин, парикмахерскую или стоматологию на первом этаже МКД чаще всего выгоднее, чем в бизнес-центре, потому что в этих местах выше проходимость. Но в таких домах отдельные требования к нежилым помещениям — например, необходимость оборудовать отдельный вход. Собрали ответы на частые вопросы об этих работах:

• Всегда ли в нежилом помещении нужно оборудовать дополнительный вход;
• Какие есть требования к отдельному входу;
• Нужно ли получать разрешение собственников;
• С какими инстанциями надо согласовать работы;
• Какие документы требуются для согласования.

Всегда ли нужен отдельный вход в нежилое помещение

Наличие отдельного входа — это важное условие, если собственник переводит жилое помещение в нежилое, согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Такая процедура проводится, если владелец планирует сделать из квартиры офис или другое коммерческое помещение в МКД.

Работы, в результате которых строится дополнительный вход, предполагают, что у МКД и земельного участка изменится конфигурация. Значит, такие мероприятия относятся к перепланировке и регламентируются положениями главы 4 ЖК РФ.

Каким требованиям должен соответствовать отдельный вход

Если собственник планирует построить дополнительный вход в помещение, то нужно соблюдать следующие санитарные нормы:

• Входы в помещение и в подъезды не должны пересекаться друг с другом. Это нужно, чтобы посетители не мешали жителям МКД;
• Помещение должно располагаться на 1-м этаже дома. Если оно размещается выше, то под объектом не могут находиться квартиры;
• У входной группы должен быть тамбур — пространство между помещением и улицей;
• Вход должен быть адаптирован для маломобильных граждан. Например, на лестнице нужно установить поручни и пандус;
• Новая входная группа должна соответствовать правилам пожарной безопасности.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, если в доме нет технической возможности оборудовать отдельный доступ к объекту, то квартиру в МКД нельзя перевести в нежилое помещение.

Нужно ли получать согласие собственников помещений

Чтобы оборудовать дополнительный вход в помещение, собственнику нужно прорубить новый дверной проем на фасаде МКД и построить крыльцо. Такие работы затрагивают ЗУ и внешнюю стену, то есть общее имущество.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, общим имуществом владеют все собственники помещений в МКД, поэтому они могут распоряжаться им, только пока это не ограничивает права соседей. А значит, чтобы построить дополнительный вход, нужно согласовать работы с общим собранием.

На ОСС лучше получить согласие всех собственников на проведение работ. В пользу этого говорят два положения:

• В ч. 2 ст. 23 ЖК РФ среди документов, которые нужно предоставить, чтобы изменить статус помещения, есть протокол ОСС с разрешением на перевод, а также согласие всех собственников помещений, примыкающих к объекту.
• Большинство судов считают, что строительство дополнительного входа приводит к уменьшению общего имущества, потому что владелец помещения частично использует фасад здания и часть ЗУ. Поэтому для проведения работ надо получить согласие всех собственников (см, например, Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 N 73-КГ15-8).

С какими инстанциями нужно согласовать работы и какие документы потребуются

Обычно согласование отдельного входа происходит одновременно с изменением статуса квартиры, то есть когда собственник переводит жилое помещение в нежилое. Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ, такое решение принимает орган местного самоуправления (ОМСУ).

Собственнику нужно направить в ОМСУ заявление о переводе статуса квартиры в нежилое помещение и о согласовании его перепланировки. Точный список документов лучше уточнять в органе, который занимается выдачей разрешений в вашем городе. Но обычно перечень включает:

• техплан квартиры. В нем будут отражены изменения в характеристиках помещения и МКД, которые появятся в результате перепланировки;
• поэтажный план МКД, где находится помещение;
• проект перепланировки. Его может подготовить экспертная организация, у которой есть допуск СРО;
• протокол ОСС, который подтверждает, что собственники дали разрешение на строительство дополнительного входа;
• согласие всех собственников помещений, которые примыкают к объекту;
• документы, которые подтверждают право собственности на помещение — например выписка из ЕГРН.

Если ОМСУ отказался согласовывать строительство отдельного входа или собственник незаконно его возвел, оставьте заявку на нашем сайте. Специалист с вами свяжется, узнает детали дела и предложит варианты решения проблемы.