Особенности управления аварийными многоквартирными домами

По статистике Счетной палаты, площадь домов, которые непригодны для проживания, в России увеличивается примерно на 2 млн кв.м в год. Многим управляющим организациям приходится брать под управление эту категорию жилья. Сегодня разберем, какие особенности нужно учитывать в таком случае.

Что такое аварийный МКД

Признаки аварийного дома установлены Положением о признании помещения жилым помещением, МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. ПП РФ от 28.01.2006 № 47).

Дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, если здание находится в следующем состоянии:

1. Несущие конструкции дома разрушаются, их элементы повреждены или деформированы. Это свидетельствует о том, что несущая способность исчерпала себя и появилась опасность обрушения здания.
2. Есть крены конструкций, из-за которых дом может потерять устойчивость.

Чтобы признать дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, нужно исследовать и оценить его состояние. Это обязанность входит в полномочия межведомственной комиссии, которую могут создать два лица:

1. Если дом введен в эксплуатацию более 5 лет назад, то орган местного самоуправления.
2. Если этот срок составляет менее 5 лет, то орган исполнительной власти РФ.

Какие есть особенности управления аварийными МКД

Первая особенность – жильцам не выставляется плата за некоторые жилищно-коммунальные услуги

Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, в обычном многоквартирном доме на владельца квартиры возлагается бремя содержания двух объектов – жилого помещения и общего имущества. Такая плата состоит из следующих категорий:

1. платы за содержание жилого помещения, то есть за работы и услуги по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные ресурсы, которые при этом потребляются;
2. платы за коммунальные услуги;
3. взносов на капитальный ремонт.

В аварийных домах иная ситуация: за ряд услуг плата жильцам не выставляется. К этой категории относятся:

1. Плата за работы по капитальному ремонту. На основании ч. 2 ст. 169 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений не обязаны уплачивать такие взносы, если дом признан аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке.
2. Плата за сверхнормативный коммунальный ресурс, потраченный на содержание общего имущества. На это указал Верховный Суд РФ: размер обязательств по оплате энергоресурсов, которые потребляются на общедомовые нужды, ограничен утвержденными нормативами потребления (см, например, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016)).

Вторая особенность – текущий и капитальный ремонт проводятся с учетом статуса дома

Особенности проведения текущего и капитального ремонта в зданиях, подлежащих сносу, урегулированы положениями п. 2.3.7 и 2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170):

1. В рамках текущего ремонта следует провести только те работы, которые обеспечивают нормативные условия проживания. Например, управляющей организации нужно проводить подготовку к зимней и весенне-летней эксплуатации и наладить работу инженерного оборудования.
2. В подлежащих сносу домах нецелесообразно проводить восстановление и благоустройство элементов здания и территории. В связи с этим жилищное законодательство допускает исключение: в течение 10 лет можно выполнять работы по капитальному ремонту только в том объеме, чтобы на оставшийся срок это обеспечило безопасные и санитарные условия проживания.

Кроме того, надо принять во внимание ч. 2 ст. 174 Жилищного кодекса РФ: взносы на капитальный ремонт используются для проведения работ по сносу или реконструкции аварийного дома, если собственники приняли такое решение на общем собрании.

Какие особенности управления МКД сохраняются в аварийных домах

Жильцы должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Другие категории расходов, которые включены Жилищным кодексом РФ в состав такой платы, остаются для собственников квартир в аварийных домах неизменными.

Не нужно оформлять дополнительную документацию. Если дом признан аварийным, на него уже оформлено соответствующее решение межведомственной комиссии. Единственная особенность заключаются в следующем: если собственники решили провести реконструкцию, нужно сохранить проектную документацию, договоры и другие документы, которые связаны с этими работами – например акты приемки.

Управляющая организация должна внести дом в реестр лицензий субъекта РФ. Она должна подать соответствующее заявление как в отношении обычных многоквартирных домов, так и аварийных. На это указал Минстрой России в Приказе от 25.12.2015 N 938/пр: согласно пп. «б» п. 3, лицензиат прилагает к заявлению копию решения органа местного самоуправления о назначении временной управляющей организации.

Таким образом, особенности управления аварийным домом заключаются в структуре платы за жилищно-коммунальные услуги, а также в проведении текущего и капитального ремонта.