Органы власти и суды часто относят к самостроям любые объекты, у которых нет разрешения на строительство. Но подобные постройки не всегда появляются из-за халатности собственника — в некоторых случаях надо учитывать не только формальные нарушения, но и реальные обстоятельства стройки.
Верховный Суд выпустил тематический обзор, где обобщил 32 позиции по разным вопросам о самостроях. В статье разбираемся, какие объекты однозначно попадают под снос, а какие постройки можно сохранить.
Что такое самострой и как менялся его статус
Понятие самовольной постройки, или самостроя, закреплено в ст. 222 Гражданского кодекса. Это недвижимость, которая попадает под один из трех признаков:- Строение располагается на чужом земельном участке, или на нем нельзя строить такие объекты.
- Собственник не получал разрешение на стройку.
- При строительстве объекта допущены нарушения норм и правил.
В 2015 году в ст. 222 ГК РФ появились изменения, которые разрешили органам местного самоуправления выносить решения о сносе самостроя без суда. Это ускорило процедуру и в первую очередь коснулось построек на участках, где проходили магистральные трубопроводы. В таких зонах строить дома запрещено, но собственники могли об этом не знать.
Спустя несколько лет суды и органы власти стали искать баланс. Например, в ст. 222 ГК РФ добавили новое положение: строение не является самостроем, если его собственник не знал и не мог узнать об ограничениях, которые действуют на его участке.
Часто суды применяли ст. 222 ГК РФ формально: объект признавали самостроем и обязывали снести, даже если нарушения не влияли на безопасность здания. Поэтому в обзоре от 01.07.2026 года № 16А/2026 Верховный Суд попытался вывести единые принципы для легализации подобных объектов.
Какие объекты надо сносить
Согласно обзору Верховного Суда, однозначный снос грозит следующим постройкам.Объекты, которые стоят на неподходящих участках. Это коснется самостроя на сельскохозяйственных территориях, если их статус незаконно переведен в земли населенных пунктов.
На сельскохозяйственных землях нельзя строить жилые дома и другие объекты, которые не связаны с этой деятельностью. Собственникам приходится переводить статус территории, но процедура сложная и возможна только в ограниченных случаях. Например, нужно расширить границы населенного пункта. Поэтому иногда категорию земель меняют в обход правил, и в таких случаях постройки всегда признаются самостроями.
Таунхаусы на сельскохозяйственных землях, которые предназначены для садоводства. На этих территориях нельзя строить дома блокированной застройки. Для них нужен участок со специальным видом разрешенного использования — «Блокированная жилая застройка». Если объект находится на земле с другим ВРИ, то это самострой.
Пристройки, которые используются как самостоятельные объекты. Они попадают под снос, если относятся к основной недвижимости, но построены без разрешительной документации.
Для вспомогательных строений действует упрощенный порядок: их можно построить без разрешения. Но главное условие — наличие на участке основного объекта, который пристройка «обслуживает».
Например, рядом с торговым комплексом есть три павильона. В каждом из них свои производственно-складские площадки и бытовые помещения, поэтому строения можно использовать отдельно от основного здания. Компания торгует строительными материалами как в главном комплексе, так и в трех павильонах — это самостоятельные объекты.
Если строение выполняет ту же функцию, что и основной объект, то его нельзя отнести к вспомогательным. Для него нужно получать разрешение на строительство, иначе это самострой.
Объекты, в отношении которых уже принято решение о сносе. Оно продолжает действовать даже после продажи недвижимости: покупатель не сможет зарегистрировать право собственности. Статус объекта изменить не получится, и его все равно надо снести.
Объекты в охранной зоне трубопроводов. Такие постройки могут не подпадать под признаки самостроя, если собственник не знал, что на земле есть ограничения. Например, этой информации не было в ЕГРН, а ОМСУ не сообщил про обременение, когда выдавал разрешение на строительство. Но объект все равно придется снести, так как надо соблюдать безопасное расстояние до оборудования.
У собственников построек в охранной зоне есть преимущество: ОМСУ должен компенсировать убытки. В выплату входит рыночная стоимость дома и расходы на его снос.
Какой срок давности для требований о сносе самостроя
В новом обзоре Верховный Суд не давал пояснений о том, в течение какого времени надо заявлять требования о сносе самостроя. Поэтому можно опираться на положения более раннего Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44.Срок исковой давности зависит от состояния и особенностей самостроя ↓
Бессрочный. Требования о сносе самостроя можно предъявить в любое время в двух случаях:
- Самострой угрожает безопасности людей. Например, если дом находится в охранной зоне трубопроводов, при повреждении коммуникаций есть высокий риск, что масштабная авария затронет жителей.
- Объект построен на чужом участке без разрешения, и собственник земли требует освободить ее.
Какие объекты можно сохранить и при каких условиях
Верховный Суд выделил следующие исключения.«Вынужденные» постройки. Например, подпорные стены, которые собственник поставил, чтобы основное здание не разрушилось при оползнях и других обстоятельствах. Ключевое условие — владельцу строения пришлось принять такие меры, потому что органы власти бездействовали. В таких случаях суды не должны оценивать статус объекта формально — надо установить, почему появилась необходимость в его строительстве и несет ли он угрозу.
Постройки, в отношении которой суд отклонил требования о сносе. Их можно сохранить при главном условии: у них есть только один признак самостроя — отсутствует разрешение на строительство. В таких случаях застройщик может зарегистрировать право собственности на объект, если он не проявил явного и намеренного недобросовестного поведения.
Например, в обзоре Верховного Суда речь идет о многоквартирном доме, на строительство которого не было разрешения. Застройщик много раз обращался в департамент градостроительства, но тот по разным причинам отказывался выдавать документ.
Организация все равно начала строительство МКД, и департамент подал иск, чтобы его снести. Суд отказал: требования безопасности соблюдены, и постройка не нарушала ничьи права. Дом невозможно снести, не причинив ущерб соседним зданиям, коммуникациям и другим объектам.
Объект, который является частью МКД. Например, к стене дома пристроен гараж. В таких случаях ОМСУ не может самостоятельно выносить решение о сносе постройки — вопрос надо рассматривать только в суде.
Выводы: как обзор Верховного Суда повлияет на снос и сохранение самостроя
В обзоре Верховный Суд продолжает устоявшийся подход: снос самостроя — это крайняя мера. Чтобы прибегать к ней, недостаточно одного условия — отсутствия разрешения на строительство. Сначала надо проверить, соответствует ли объект требованиям безопасности и нарушает ли он чьи-то права.Верховный Суд напомнил, что обязанность ОМСУ — выявлять самострой, выносить решения о сносе таких построек и контролировать процесс. Если органы бездействуют, прокуратура может привлечь их к ответственности.
Обзор Верховного Суда — это не закон. Но другие инстанции должны опираться на его положения, чтобы решения о сносе и сохранении самостроя принимались по единым правилам.
Если у недвижимости сменится собственник, это не аннулирует решение о сносе самостроя. Поэтому покупателям недвижимости нужно тщательно проверять документы и историю объекта перед сделкой. Можно посмотреть исполнительные производства в отношении продавца, изучить судебные решения и направить запрос в ОМСУ. Иначе есть риск вместе с недвижимостью получить обязанность ее снести.
Оставить комментарий