Обязана ли временная УО заключать договор для поставки КР на СОИ

МКД не может находиться без управления. Поэтому если собственники не решили этот вопрос или открытый конкурс не состоялся, то муниципалитет назначает временную УО. Она управляет домом максимум год, но РСО часто присылает ей договор на поставку ресурсов, которые нужны для обслуживания общего имущества. Разбираемся, должна ли временная УО его подписывать и кто становится исполнителем услуг в такой ситуации.

Когда выбирают временную УО

Первоочередное право определить способ управления или УО есть только у собственников помещений. Но не во всех МКД жители активно участвуют в «жизни» дома, в частности в общих собраниях. Тогда управляющую организацию назначает орган местного самоуправления по правилам, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.

Муниципалитет определяет временную УО в одном из трех случаев:

• Собственники не решили, какая организация будет управлять зданием — УО, ТСЖ или ЖСК. Например, на общем собрании не было кворума, и решение признали недействительным;
• Собственники определились со способом управления, но не реализовали его. К примеру они решили создать ТСЖ, но не подали документы на регистрацию юридического лица;
• ОМСУ организовал открытый конкурс, чтобы выбрать УО, но его признали несостоявшимся.

Временная УО обслуживает дом, пока собственники не определят способ управления или не заключат договор с организацией, которую выбрало общее собрание или ОМСУ на открытом конкурсе. Но есть максимальный срок для работы временной УО — один год.

Нужно ли временной УО заключать договор для поставки ресурсов на СОИ

Из положений ч. 17 ст. 161 ЖК РФ можно сделать два важных вывода:

• ОМСУ передает дом под управление временной УО, если в МКД не выбрана УО или способ управления;
• Временная управляющая организация обслуживает здание, пока собственники не образуют ТСЖ/ЖСК или не заключат договор с УО.

Пленум ВС РФ в п. 34 Постановления от 27.06.2017 № 22 разъяснил, что собственники и наниматели помещений оплачивают коммунальные услуги, в том числе на СОИ, напрямую поставщику ресурсов в двух случаях: МКД находится под непосредственным управлением; собственники не определились со способом управления или не реализовали его.

Кроме того, из пп. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 г. № 354) следует такое положение: когда в доме не выбран способ управления или выбран, но при этом не наступили события из п. 14 и 15 Правил, РСО начинает оказывать услугу жителям с того дня, как:

• возникло право собственности на помещение;
• ЖК предоставил квартиру; 
• собственник квартиры заключил договор найма с жильцом;
• собственник помещения заключил договор аренды — если другой срок не определен законом;
• прежний способ управления прекратил действовать — до тех пор, пока ТСЖ/ЖСК или УО, которую выбрали собственники или ОМСУ, не начнут оказывать услуги.

Согласно пп. «а» п. 31 (1) Правил № 354, УО должна подписать договор на поставку ресурсов для обслуживания обшедомового имущества, в том числе если:

• Собственники не определились со способом управления или выбрали его, но затем не наступили события из п. 14 и 15 Правил;
• Зданием управляет временная УО на основании ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.

Следовательно, КР на СОИ должна приобретать и оплачивать именно управляющая организация. При этом неважно, кому вносят платежи собственники и наниматели помещений: все равно производить расчеты с РСО за ресурс, который расходуется при обслуживании общего имущества, обязана управляющая организация, даже если она временная.

Значит, временная УО должна заключить договор для поставки КР на СОИ. К такому выводу приходят суды трех инстанций в деле № А71-17754/2021:

• У временной УО есть такая же обязанность вносить плату за электроэнергию на общедомовые нужды, как и у управляющей организации, которую избрало ОСС;
• Вне зависимости от их решения поставщик ресурсов может начислять жильцам плату только за индивидуальное потребление, но не за коммунальные услуги на СОИ.

Отметим, что некоторые суды занимают обратную позицию. Например, в деле А75-9540/2018 есть вывод, что работа временной УО не относится к способам управления, которые выбраны в установленном порядке. В этом случае платежи за КР на СОИ входят в плату за коммунальные услуги, которые жители дома должны оплачивать РСО по прямым договорам. Временная УО отвечает только за содержание и техобслуживание дома, поэтому она не должна подписывать соответствующий договор.

Основные итоги

В законодательстве нет однозначного ответа насчет того, должна ли временная УО заключать договор на поставку ресурсов для СОИ. Разъяснения можно найти в судебной практике.

Распространенная позиция судов сводится к тому, временная УО должна оплачивать КР на СОИ так же, как и управляющая организация, которую избрали собственники помещений.

Иногда встречается и обратная позиция о том, что РСО должна оказывать жильцам услуги по прямым договорам, пока собственники не выберут новую УО, способ управления или пока муниципалитет не проведет открытый конкурс. Значит, временной управляющей организации не нужно заключать договор, а КР на СОИ входит в состав платы за коммунальные услуги в качестве ОДН.