Обязана ли управляющая организация обслуживать МКД, если срок действия договора закончился

В процессе обслуживания некоторые МКД могут оказаться убыточными. Чаще всего единственный способ отказаться от них — дождаться, когда срок действия договора управления закончится. Но даже тогда управляющая организация не сможет просто перестать выполнять работы: во-первых, надо сообщить о намерении не продлевать договор. А во-вторых, органы ГЖИ часто обязывают УО продолжить управление домом, пока его не примет новая организация или товарищество.

Разбираемся, должна ли организация оказывать коммунальные услуги, содержать общее имущество и устранять аварии в МКД, если договор уже не действует.

Когда договор управления прекращает действовать, а когда пролонгируется

В каждом договоре управления МКД должен быть прописан срок его действия. Стороны сами согласовывают этот период, но он не может быть меньше или больше установленных ограничений.

Основание управления МКД	Срок действия договора
Организацию выбрало общее собрание собственников	1–5 лет
Орган местного самоуправления назначил УО по результатам открытого конкурса	1–3 года
Застройщик назначил временную УО	до 3 месяцев

Читайте также: «Как составить договор управления МКД: обязательные условия и основные ошибки»

Если срок действия договора подошел к концу, он не прекращается автоматически. Чтобы не продолжать обслуживание МКД, организация должна заранее направить уведомление о том, что она планирует не продлевать договор. Сообщение надо доставить следующим лицам:

• собственникам помещений, чтобы они успели провести ОСС и выбрать новую организацию или образовать ТСЖ;
• ОМСУ, чтобы он организовал открытый конкурс по выбору УО, если собственники не назначили ее сами;
• органу ГЖИ, чтобы он исключил дом из реестра лицензий субъекта РФ.

Если же ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления, то он автоматически продлевается: срок и условия остаются прежними. Причем пролонгировать договор можно неограниченное число раз. Такие правила следуют из ч. 6 ст. 163 ЖК РФ.

Должна ли УО продолжить управление МКД, если срок действия договора закончился: разъяснения Конституционного Суда

На практике нормы ЖК РФ часто вызывают проблемы, потому что дом нельзя оставить без управления. Если договор с одной УО закончился, а собственники или ОМСУ не назначили новую организацию, то содержать общее имущество, оказывать коммунальные услуги и устранять аварии пока некому.

В подобных ситуациях органы ГЖИ часто обязывают управляющие организации продолжать управление МКД на основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, а УО пытаются оспорить такие решения. Суды расходились во мнениях, но в 2024 году Конституционный Суд (КС) разъяснил, какие нормы применять в ситуациях, когда срок действия договор закончился, а новая организация пока не выбрана.

В Постановлении от 18.04.2024 N 19-П КС подтвердил, что в ЖК РФ не урегулирован порядок прекращения управления МКД после того, как срок действия договор закончился. В итоге в судебной практике сложились два подхода к решению проблемы.

Позиция №1: организация не обязана продолжать управление МКД после того, как срок действия договора истек

Положения ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обязывают организацию продолжить управление МКД, только если орган ГЖИ принудительно исключил дом из реестра лицензий субъекта РФ. Значит, УО не подавала соответствующее заявление, а инспекция сама приняла такое решение. Для этого есть следующие основания:

• организацию привлекли к административной ответственности — основание для исключения из реестра лицензий описано в ч. 5–5.3 ст. 198 ЖК РФ;
• вступило в силу решение суда о том, что организацию признали банкротом — основание для исключения из реестра лицензий указано в ч. 5.4 ст. 198 ЖК РФ;
• срок действия лицензии УО закончился, или ее аннулировали согласно ст. 199 ЖК РФ.

Прекращение срока действия договора не относится к обстоятельствам, которые обязывают УО продолжить управлять домом. Поэтому в подобных случаях нельзя применять положения ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Позиция выражена в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 10.11.2021 года) и в письме Минстроя РФ от 11.03.2019 года N 8514-ОГ/04.

Позиция №2: организация должна продолжить управление МКД после того, как срок действия договора истек

Другие суды предлагают противоположную трактовку ч. 3 ст. 200 ЖК РФ — с учетом ч. 10 ст. 162 кодекса. Эта позиция поддерживает принцип непрерывности управления МКД.

Пока новая организация не примет МКД на управление, прежняя УО должна продолжить свою работу. Дата перехода этой обязанности — день передачи техдокументации на МКД, других документов, средств и оборудования, необходимых для обслуживания дома.

Соответственно, есть три фактора, при которых организация может прекратить управление МКД:

• Организация своевременно уведомила собственников, ОМСУ и ГЖИ о том, что договор прекращает действовать.
• УО подала заявление об исключении сведений из реестра лицензий.
• Организация передала техдокументацию на МКД, средства и оборудование новому лицу, которое приняло дом на обслуживание.

В остальных случаях отказ организации будет расцениваться как уклонение от своих обязательств по обслуживанию МКД. Непрерывное управление домом необходимо, чтобы реализовать право граждан на жилище, которое гарантировано ст. 40 Конституции РФ.

Какую позицию поддержал Конституционный Суд

КС согласился со второй позицией: пока организация не передала техдокументацию, средства и оборудование другому лицу, она должна продолжать управлять МКД, даже если срок договора истек. В таком случае за УО сохраняется право получать плату за свою работу.

При этом КС отметил, что обязанность УО продолжить управление домом не является неограниченной во времени. В Жилищном кодексе подробно описаны порядок и сроки, в которые надо выбрать управляющую организацию или сменить способ управления:

1. ОСС должно выбрать и реализовать способ управления в течение полугода с того момента, как закончился срок действия старого договора.
2. Если собственники так и не определились со способом управления или УО, то ОМСУ должен устроить открытый конкурс и назначить управляющую организацию.
3. Если же конкурс не состоялся, то ОМСУ обязан выбрать временную управляющую организацию.

КС напомнил, что если ОМСУ не назначил новую управляющую организацию, то предыдущая УО вправе оспорить бездействие органа через суд. Но пока он не выберет новую организацию, прежней придется проводить работы, оказывать коммунальные услуги и выставлять жильцам квитанции.

Рекомендации для УО: как правильно прекратить или пролонгировать договор управления МКД

• Если организация не хочет обслуживать МКД после завершения договора управления, то об этом надо уведомить собственников помещений, ОМСУ и орган ГЖИ. Обычно такие сообщения надо направить за 30 дней до того, как срок действия договора закончится.
• Чтобы собственники скорее выбрали новую управляющую организацию, важно активно напоминать им об этом. Например, регулярно вывешивать объявления на информационных досках и предлагать помощь в проведении ОСС.
• В договоре управления лучше изначально подробно прописать условия его пролонгации и прекращения, в том числе способ и сроки доставки уведомления.
• Если при продлении договора стороны хотят изменить отдельные условия, перезаключать его не нужно. Достаточно подписать дополнительное соглашение.
• Если ОМСУ не предпринимает никаких мер для выбора новой управляющей организации, можно подать иск в суд.

Мы помогаем управляющим организациям и ТСЖ решать любые споры с органами местного самоуправления: не только о бездействии ОМСУ, но и о взыскании долгов за ЖКУ, предоставлении информации и постановке бесхозного имущества на учет. Оставьте заявку, и наши специалисты подготовят правовую позицию и помогут отстоять ваши интересы в суде.