Обязана ли УО возместить расходы, если для ремонта системы отопления нужно вскрыть пол и стены в квартире?

Суть вопроса

УК требует вскрытия пола и стен для ремонта отопления, у меня дорогой ремонт, компенсировать отказываются... что тут можно сделать? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Собственник помещения обязан предоставить доступ к общедомовым инженерным коммуникациям. Такая обязанность вытекает из постановлений Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и от 06.05.2011 № 354, а также постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, согласно которым собственники должны обеспечивать доступ к транзитным инженерным сетям и иному общему имуществу, проходящему через принадлежащее им помещение.

Вместе с тем предоставление доступа не означает обязанность собственника самостоятельно нести все расходы, связанные с демонтажем конструкций для проведения ремонта общего имущества.

Минстрой России в письме от 16.01.2019 № 794-АО/06 разъяснил, что если проведение капитального ремонта внутридомовых инженерных систем невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений, соответствующие расходы должны учитываться в проектной документации на капитальный ремонт. При этом расходы на демонтаж и последующий монтаж конструкций подлежат включению в смету работ.

Исключение возможно, если собственник самостоятельно выполнил перепланировку, переустройство либо ремонт таким образом, что полностью закрыл доступ к стоякам отопления, транзитным трубопроводам, запорной арматуре или иным элементам общего имущества. В этом случае суд может прийти к выводу, что часть расходов на вскрытие конструкций и последующее восстановление отделки должна быть возложена на собственника, поскольку именно его действия создали дополнительные препятствия для обслуживания и ремонта инженерных систем.

Кроме того, Минстрой России отдельно указал, что не подлежат включению в смету расходы на материалы настенных и напольных покрытий.

Поэтому если для проведения капитального ремонта общедомовой системы отопления требуется вскрытие пола, стяжки, коробов, перегородок или иных конструкций, расходы на такие работы и последующее восстановление конструкций должны учитываться при организации капитального ремонта. Однако стоимость отделочных материалов (плитка, керамогранит, паркет, ламинат, линолеум, декоративные покрытия и т.п.) по общему правилу в такие расходы не включается.

В связи с этим целесообразно до начала работ составить акт о состоянии помещения, зафиксировать имеющуюся отделку и уточнить, какие именно элементы будут демонтированы. Это позволит в дальнейшем оценить объем повреждений и при необходимости поставить вопрос о возмещении убытков в порядке, предусмотренном статьями 15 и 1064 ГК РФ, если повреждения окажутся больше объективно необходимого объема работ.