Обременение на недвижимость: понятие, виды, как наложить и снять

Обременение — это ограничение прав собственности на недвижимость, вызванное наличием прав владения или пользования, принадлежащих другим физическим или юридическим лицам либо государству. В результате такого обременения владелец квартиры лишается возможности самостоятельно принимать решения о ее продаже без предварительного согласования. Иногда возникают иные обстоятельства, которые делают продажу недвижимости невозможной. Поговорим об этом подробнее.

Виды обременений

На рынке недвижимости можно выделить следующие виды обременений.

Ипотека

Ипотечное кредитование — одна из самых распространенных форм обременений на недвижимость. В процессе выплаты жилищного займа недвижимость находится в залоге у банка, и заемщик может распоряжаться ею только с согласия кредитной организации.

 Когда договорные условия выполнены и кредит своевременно погашен, обременения снимаются и квартира переходит в собственность покупателя.

В случае когда существуют сложности с возвратом задолженности, банк имеет право изъять ипотечную недвижимость. Согласно статье 446 ГК РФ, жилье, находящееся в залоге, может быть взыскано и продано, даже если оно является единственным жильем гражданина. Обычно это происходит после вынесения соответствующего судебного решения. Жилье переходит в собственность кредитора, который может выставить ее на торги, для погашения остатка долга.

Запись о залоге удаляется, как только жилищный займ погашен и собственник представляет в органы регистрации закладную.

Арест

Арест — это правовая мера, которая ограничивает владельца недвижимости в возможности распоряжаться ей. Данное обременение может быть обусловлено различными причинами, включая раздел имущества или споры о правах на жилое помещение.

Когда на недвижимость накладывается арест без изъятия, то собственник все еще может пользоваться ею. Однако, когда имущество опечатано, собственник лишается этого права. Нарушение данного требования влечет административную ответственность, согласно статье 17.14 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Для снятия ограничений необходимо погасить задолженность и написать заявление о прекращении начатого исполнительного производства в ФССП. Приставы доведут информацию до Росреестра, после чего запись будет удалена.

Обратиться в ведомство гражданин также может самостоятельно. Необходимо написать заявление, а также предоставить копию акта о снятии ареста. Росреестр самостоятельно запросит необходимые документы у судебных приставов.

Существуют два способа оформления заявления:

1. личный визит в МФЦ;
2. заполнение заявления на сайте Росреестра.

Рента

Люди, у которых есть необходимость в постоянной поддержке, часто обращаются к ренте. Когда собственник заключает договор ренты, он передает право собственности на квартиру другому лицу, который, в свою очередь, принимает на себя обязательства по уходу за бывшим владельцем.

Можно заключить:

1. договор пожизненной ренты,
2. договор пожизненного содержания с иждивением.

Распоряжаться имуществом в данном случае, можно только предварительно получив согласие получателя ренты. Наличие такого ограничения отражается в выписке ЕГРН.

Сервитут

Сервитут — это особое право ограниченного использования чужого земельного участка или недвижимости, которое регулируется ст. 274 ГК РФ.

Обычно владельцы загородных домов или дач являются основными участниками сервитута. Он может понадобиться, например, для прохода через территорию соседа, когда нет альтернативных вариантов.

Сторона, которая владеет сервитутом, не становится владельцем земельного участка соседа, а только получает право использовать его в соответствии с условиями договора или соглашения. Сервитут не создает преград для продажи жилого имущества или сдачи его в аренду.

Аренда и наем

Когда собственник заключает договор аренды или найма, продажа возможна только с условием, что квартиранты не будут выселены до истечения срока договора. Владелец имеет право освободить недвижимость от обременения путем досрочного расторжения договора аренды, при этом должны быть соблюдены все установленные в нем условия.

Однако следует отметить, что это касается долгосрочных договоров, заключаемых на срок более одного года, или договоров, одной из сторон которого выступает юридическое лицо. В таких случаях документ должен быть зарегистрирован в Росреестре. В остальных ситуациях регистрация не является обязательной.

Управление имуществом с помощью доверительного управления

Управление имуществом с помощью доверительного управления — это передача полномочий на управление недвижимостью третьей стороне. Главная цель такого управления заключается в получении доходов от сдачи в аренду или найм квартир или дач, принадлежащих собственнику.

Риелтор или другой уполномоченный агент может выступать в роли специалиста, осуществляющего эти полномочия. Однако данный договор не предполагает полной передачи всех общих прав на имущество. Уполномоченному специалисту запрещается распоряжаться имуществом, например, продавать, дарить, а также совершать иные сделки, не предусмотренные договором.

Передача полномочий регистрируется в Росреестре, и на выписке из Единого государственного реестра недвижимости делается соответствующая запись. Однако после сделки по купле-продаже недвижимости обременение теряет юридическую силу.

Другие виды обременений

Необходимо помнить, что кроме очевидных обременений, существует ряд скрытых нюансов. Один из них – использование материнского капитала. Продажа недвижимости в данном случае происходит с разрешения органов опеки.

Если в квартире зарегистрирован житель, который отказывается от приватизации недвижимости, это тоже может создать определенные сложности. Закон предоставляет ему право на пожизненное использование жилья.

Если гражданин получает квартиру в наследство, в некоторых случаях ему может быть приписана обязанность предоставить право на проживание в этой квартире третьему лицу. Этот вид отказа от наследства называется завещательным отказом.

Как наложить обременение

Бывают случаи, когда сами владельцы недвижимости хотят ограничить действия, которые могут совершить с их квартирой. Такая практика встречается, например, при аренде или найме жилого помещения. Данные действия собственник проводит, с целью обезопасить свое имущество от мошенничества со стороны арендаторов и нанимателей.

Как только ограничение наложено, без личного участия собственника невозможно будет заложить или продать недвижимость. Если квартира является совместной собственностью, запрет применяется только к определенной доле объекта, остальные владельцы все равно могут свободно распоряжаться своими долями.

Для того чтобы оформить запрет на регистрационные действия, нужно написать заявление и подать его в Росреестр. В заявлении указывается следующее:

1. Данные владельца - ФИО и паспортные данные.
2. Информация об объекте: кадастровый номер и адрес.
3. Документы, которые подтверждают право собственности на объект.
4. Перечень действий, которые нельзя осуществлять без личного участия собственника.

Граждане могут предоставить заявление лично в отделениях МФЦ или просто воспользоваться онлайн-сервисами Росреестра или портала "Госуслуги". Если принято решение отправить заявление по почте, необходимо заверить ходатайство у нотариуса. Ограничение на основании заявления будет отражено в ЕГРН в течение пяти рабочих дней после его получения.

Как снять обременение

Чтобы снять существующие обременения, необходимо устранить причину, которая привела к их возникновению. Если это связано с кредитом, необходимо погасить задолженность. Если обременение вызвано арестом по исполнительному производству, требуется также погасить долги.

Существует возможность снять обременение, даже если требования не выполнены полностью. Например, ограничение наложено ошибочно или сумма задолженности является незначительной по сравнению со стоимостью имущества. Однако сделать это можно только через суд.

В случае устранения причины обременения снять его можно самостоятельно, например, через сайт Росреестра или МФЦ. Для этого необходимо направить заявление в указанные ведомства. При подаче документа онлайн на электронных площадках будут указаны требуемые документы и формат их представления.

Снятие обременения является бесплатной услугой. Чтобы убедиться в отсутствии обременения, можно заказать обновленную выписку из ЕГРН.