Нужно ли ждать капитальный ремонт, чтобы отремонтировать фасад МКД?

Если на фасаде дома образуются трещины или дыры, из-за этого могут пострадать жильцы: в квартирах становится холодно и сыро. В таких случаях собственники просят управляющую организацию провести ремонт, но та часто ссылается на то, что это капитальный ремонт и нужно ждать запланированных работ несколько месяцев или лет. Сегодня разберемся, действительно ли это так.

Управляющая организация обязана содержать общее имущество, в том числе фасады дома

Как правило, к общему имуществу относятся ограждающие несущие конструкции дома. Это и фундаменты, и несущие стены и колонны, и балконные плиты, и другие элементы. За их содержание, а также обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан отвечает организация, которая управляет многоквартирным домом.

По поводу содержания фасадов в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170) есть несколько важных положений:

1. Ремонт и окраска фасадов, герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов – эти мероприятия входят в перечень работ по текущему ремонту общего имущества (п. 7 Приложения N 7).
2. Управляющая организация должна устранять повреждения стен по мере выявления и не допускать их дальнейшего развития, в том числе разрушений облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещин в штукатурке и т.д. (п. 4.2.1.1, 4.2.3.1, п. 9 Минимального перечня работ и услуг (утв. ПП РФ от 03.04.2013 № 290)).
3. Управляющая организация не должна допускать, чтобы конструкции деформировались или отклонялись от вертикали, ряды кладки расслаивались, разрушался и выветривался стеновой материал, провисали или выпадали кирпичи (п. 4.2.1.3).

Управляющая организация должна проводить осмотры общего имущества

Чтобы поддерживать элементы общего имущества в исправном состоянии, управляющая организация должна проводить плановые и внеплановые осмотры. Из содержания п. 13(1) Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 12.08.2006 No 491) следует, что управляющая компания обязана проводить по крайней мере сезонные осмотры – весенний и осенний.

Цель осмотров – установить возможные причины возникновения дефектов и выработать меры по их устранению. Результаты осмотров оформляются в виде акта, на основе которого уполномоченные лица при необходимости разрабатывают план восстановительных работ.

Управляющая организация должна ремонтировать фасад по мере выявления повреждений

Таким образом, из приведенных выше норм следуют два важных вывода:

1. Управляющая организация должна периодически проводить сезонные осмотры, чтобы отслеживать состояние общего имущества. А при выявлении отклонений от нормативных требований – предпринимать меры для устранения недостатков;
2. Сама по себе необходимость проведения капитального ремонта не снимает с управляющей организации обязанность по текущему ремонту.

Отметим, что управляющая организация может сама инициировать общее собрание собственников и вынести вопрос о перенесении сроков капитального ремонта – такое право предусмотрено ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.