Нужно ли заключать договор, если человек живет в квартире бесплатно: что такое безвозмездное пользование недвижимостью

На рынке недвижимости аренда и наем встречаются часто, но иногда жильцы снимают квартиры бесплатно, например у своих родственников. В таких случаях отношения тоже можно узаконить — составить договор безвозмездного пользования помещением. Рассказываем, что это такое, какие обязанности есть у сторон и кто отвечает за недостатки.

Что такое договор безвозмездного пользования помещением

Если собственник разрешает другому лицу бесплатно пользоваться своим имуществом, в некоторых случаях это лучше узаконить юридически, чтобы обезопасить права сторон. Такие отношения закрепляются договором безвозмездного пользования (далее — договор БП), или договором ссуды.

Например, договор БП применяется, если у собственника квартиры не хватает времени или денег на ее содержание, а наниматель готов провести необходимые работы взамен на бесплатное проживание в помещении. Также такой документ часто заключают родственники.

На безвозмездное пользование распространяются положения гл. 36 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 689 кодекса, между сторонами складываются следующие отношения:

• Сссудодатель — на время разрешает другому лицу пользоваться имуществом безвозмездно;
• Ссудополучатель — получает объект и обещает вернуть его либо в изначальном виде с учетом нормального износа, либо в состоянии, которое стороны согласовали в договоре.

Предметом договора БП может стать любое имущество: квартиру, участок земли, автомобиль и другие объекты. Главное, чтобы объект не утрачивал свои характеристики во время использования. Это значит, что собственник не может передать третьему лицу на безвозмездной основе продукты питания или строительные материалы.

Договор безвозмездного пользования можно заключить на конкретный период и бессрочно.

Какие есть особенности договора безвозмездного пользования

Можно выделить следующие особенности договора безвозмездного пользования помещением:

Безвозмездность. Между сторонами нет денежных отношений, поэтому в договоре отсутствует информация о плате за наем или аренду.

Отсутствие обязанности по регистрации договора в ЕГРН. Исключение предусмотрено для договоров ссуды объектов культурного наследия и земельных участков, если они заключены более чем на один год.

Расходы на содержание имущества. Наниматель или арендатор проводит текущий и капитальный ремонт помещения за свой счет, если стороны не прописали в договоре другие условия.

Оплата работ за счет нанимателя или арендатора. Если он сделал в помещении ремонт, собственник не должен оплачивать эти расходы. Кроме того, он может потребовать вернуть помещение к первоначальному виду, если работы провели без согласования.

Отсутствие правопреемственности. Права и обязанности сторон по договору БП не переходят по наследству.

Кто может заключить договор безвозмездного пользования

Право заключить договор безвозмездного пользования имуществом есть у следующих лиц:

• Собственника квартиры;
• Арендатора, если он получил у владельца недвижимости письменное согласие;
• Юридического лица, но с некоторыми ограничениями. Например, коммерческая организация не может бесплатно предоставить помещение в пользование учредителю, участнику, руководителю, членам органов управления или контроля.

Кто несет ответственность за недостатки в квартире

Чтобы понять, кто отвечает за дефекты, нужно определить время и причину их возникновения. Можно выделить две основные ситуации:

Собственник квартиры скрыл недостатки. Даже если владелец не берет плату за пользование имуществом, закон не снимает с него ответственность за состояние объекта. Причем вне зависимости от того, он укрыл их намеренно или по грубой неосторожности — такое правило следует из ст. 693 Гражданского кодекса РФ.

Если наниматель или арендатор обнаружил недостатки, он вправе потребовать у собственника:

• Бесплатно устранить дефекты объекта недвижимости; 
• Возместить расходы на их устранение;
• Расторгнуть договор раньше срока и возместить причиненный ущерб.

Дефекты появились во время проживания в квартире. Тогда ответственность несет наниматель или арендатор помещения, так как он обязан проводить и оплачивать текущий ремонт.

При этом стороны могут указать в договоре другие условия по содержанию объекта, согласно ст. 695 Гражданского кодекса РФ.