Нужно ли решение ОСС, чтобы провести текущий ремонт МКД

Собственники помещений платят управляющей организации за текущий ремонт каждый месяц, но не всегда знают, на что реально уходят эти деньги. Иногда жильцы проверяют отчеты и видят в них статьи расходов, которые УО не согласовывала с собственниками. Разбираемся:

• Когда нужно решение ОСС для проведения текущего ремонта 
• Как формируется список работ по текущему ремонту 
• Что делать, если прежняя организация провела работы без решения ОСС 

Когда нужно решение ОСС для проведения текущего ремонта 

Задача текущего ремонта — поддерживать состояние МКД, чтобы он не износился преждевременно. Для этого в доме нужно устранять повреждения и неисправности общего имущества. 

Из п. 18 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491) следует правило: управляющая организация может провести текущий ремонт на основании решения общего собрания. Получается, УО не вправе действовать без согласования работ с собственниками.

Тем не менее закон не уточняет, должно ли ОСС принимать решение перед каждым ремонтом или утверждать график работ на год или на другой срок. На практике чаще всего собственники проводят собрание и устанавливают список мероприятий по текущему ремонту на год. После чего УО может проводить работы из этого перечня.

Если на ОСС встал вопрос о проведении текущего ремонта, то нужно собрать большинство голосов от всего числа голосов участников собрания. Тогда решение по этому вопросу будет иметь силу. 

Согласно п. 17 Правил N 491, на собрании собственникам нужно утвердить:

• Список работ; 
• Условия выполнения работ;
• Размер финансирования мероприятий.

Как формируется список работ по текущему ремонту 

В письме от 14.08.2023 г. N 48626-ДН/00 Минстрой России пояснил, что закон не может определить список работ по текущему ремонту. Этот перечень не надо указывать в договоре управления, потому что собственники его согласовывают с управляющей организацией, утверждают на ОСС и оформляют в виде отдельного документа. Такую процедуру надо проводить с определенной периодичностью — обычно раз в год. 

Управляющая организация должна также сама готовить предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества. Для этого УО обязана проводить осмотры дома, составлять дефектные ведомости и сметы, а также утверждать все документы на ОСС. Такие положения следуют из пп. «г» п. 6 Правил оказания услуг (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290).

Скачать образцы документов: Дефектная ведомость на текущий ремонт МКД

Минстрой России также отметил, что текущий ремонт не считается постоянными или периодическими работами, так как управляющая организация выполняет эти мероприятия по плану, который утвердили собственники. Сроки проведения работ и их список также устанавливаются решением ОСС. 

Таким образом, можно сделать выводы:

• Список работ по содержанию общего имущества устанавливается договором управления. Этот набор мероприятий формируется на основе Минимального перечня.
• Перечень работ по текущему ремонту утверждается решением ОСС. Предварительно собственники согласовывают его с управляющей организацией. 

Важно отметить, что проведение неотложных и текущих работ, которые относятся к обязательным требованиям по содержанию МКД, не зависит от наличия решения ОСС. Эти мероприятия нужно проводить в любом случае, даже если собственники не голосовали по такому вопросу на собрании, чтобы поддерживать дом в состоянии, пригодном для жизни (см, например, Постановление Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2022 N 16-436/2022).

Про неотложные работы читайте также: «Как управляющей организации начислить плату за дополнительные работы» 

Что делать, если прежняя организация провела работы без решения ОСС

Работы по текущему ремонту оплачиваются за счет тарифа на содержание жилого помещения. Поэтому в письме от 14.08.2023 г. N 48626-ДН/00 Минстрой России сделал вывод, что деньги, которые предназначены на финансирование текущего ремонта, можно условно считать целевыми. «Условно», потому что закон эти средства прямо не наделяет таким статусом, но УО все равно не может тратить платежи собственников на другие цели, кроме текущего ремонта.

О расходах и выполненных работах управляющая организация отчитывается в годовом отчете. Если в этом документе есть мероприятия, по которым ОСС не принимало решения и не утверждало в перечне на год, то УО потратила деньги собственников не по назначению. Значит, работы по текущему ремонту не могут считаться выполненными. 

Если управляющая организация выполнила работы по текущему ремонту без решения ОСС, то она оплачивает их за свой счет. В таком случае она должна компенсировать собственникам эти деньги одним из двух способов:

• Вернуть средства собственникам;
• Направить деньги на другие работы по текущему ремонту, которые были утверждены решением ОСС. 

Читайте также: «Годовой отчет управляющей организации: форма, содержание и сроки составления»

Истребовать деньги с управляющей организации можно по обычному алгоритму: сначала направить претензию в ее адрес, а затем подать иск, если досудебный порядок не дал результата. 

Если управляющая организация списала деньги на работы по текущему ремонту, которые общее собрание не утверждало, оставьте заявку на нашем сайте. Мы поможем подготовить претензию и иск, а также защитим ваши интересы в суде.