Нужно ли проводить общее собрание, чтобы отремонтировать отмостку?

Отмостка — элемент дома, на который жильцы редко обращают внимание, пока повреждения не наносят заметный ущерб. Например, когда из-за трещин подвальные помещения начинает затапливать. Давайте разберем, требуется ли решение общего собрания, чтобы отремонтировать отмостку.

В рамках какого ремонта надо обслуживать отмостку?

Отмостка – асфальтированная полоса, которую нужно прокладывать по периметру наружных стен здания. Задача этого архитектурного элемента защищать фундамент дома от попадания влаги и размытия, чтобы продлить срок его эксплуатации.

На практике суды признают, что отмостка — это часть конструкции фундамента дома, поэтому она относится к общему имуществу (см, например, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.10.2018 N Ф02-4424/2018 по делу N А19-26486/2017).

Соответственно, отмостку должна содержать и обслуживать организация, которая управляет домом, на основании ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

На самом деле работы по восстановлению отмостки можно провести в рамках как текущего, так и капитального ремонта — все зависит от состояния конструкции.

Текущий ремонт — это работы по устранению мелких недостатков, которые не затрагивают технические характеристики дома. Задача таких профилактических мероприятия — регулярно и своевременно предотвращать износ конструкций здания (письмо Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08).

Согласно п. 1 Приложения №7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), в перечень работ по текущему ремонту входят мероприятия по восстановлению отмостки. Это значит, что УО/ТСЖ/ЖСК должны регулярно следить за исправным состоянием отмостки, поддерживать его и по мере необходимости устранять недостатки.

Аналогичную позицию высказал Верховный Суд РФ в Определении от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268: ликвидация повреждений в отмостке — составная часть обслуживания общего имущества. Цель проведения этих работ – поддерживать техническое состояние здания, как этого требуют положения действующего законодательства.

Текущий ремонт осуществляется по решению общего собрания собственников помещений — такой порядок установлен п 17-18 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ N 491). Они должны утвердить список работ и услуг, условия их проведения и размер оплаты. Соответственно, если в договор управления включены мероприятия по ремонту отмостки, проводить общее собрание отдельно не нужно.

Капитальный ремонт — это работы по восстановлению первоначальных технических характеристик здания, которые утратились в процессе эксплуатации, без изменения основных технико-экономических показателей (письмо Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08). Список таких мероприятий регламентирован ст. 166 Жилищного кодекса РФ, но его можно расширить нормативным правовым актом на уровне субъекта РФ.

Согласно ч. 1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ, основанием для проведения капитального ремонта является решение общего собрания. Такой вопрос вправе вынести на обсуждение не только собственники помещений, но и организация, которая управляет домом.

Соответственно, если жильцы и УО/ТСЖ/ЖСК выявили, что отмостка сильно повреждена, то собственники могут принять решение о проведении ее капитального ремонта. В судебной практике принято считать, что такие основания есть, если объем повреждений составляет от 30%.

Нужно ли проводить ОСС, чтобы отремонтировать отмостку

Если УО/ТСЖ/ЖСК обслуживает отмостку в рамках текущего ремонта и этот вид работ включен в договор управления, отдельно проводить общее собрание по данному вопросу не нужно.

В случае сильных повреждений отмостки ее можно восстановить в рамках работ по капитальному ремонту — тогда следует организовать общее собрание и вынести этот вопрос на повестку дня. Чтобы решение общего собрания вступило в силу, нужно получить большинство голосов от общего числа участников,

Таким образом, решение о проведении капитального ремонта отмостки могут принять только собственники помещений на общем собрании.

Тем не менее, УО/ТСЖ/ЖСК могут предпринять следующие шаги:

1. Разработать техническую и сметную документацию для ремонта отмостки;
2. Инициировать общее собрание и включить в повестку дня вопросы о необходимости проведения ремонтных работ, утверждении их перечня и определении источника финансирования.