Иногда для строительства дома приходится использовать соседний участок. Например, предпринимателю из Свердловской области понадобилась смежная территория, чтобы организовать проезд техники. Но без соглашения о сервитуте орган власти отказался выдать разрешение на строительство. Рассказываем, как суд разрешил это дело.
Обстоятельства дела
Индивидуальный предприниматель решил построить многоквартирный дом среднеэтажной жилой застройки на своем земельном участке (ЗУ). Но строительная техника может проехать к нему только по соседней территории, которая принадлежит собственникам помещений в МКД.Когда предприниматель обратился за разрешением на строительство в Комитет по архитектуре и градостроительству, то получил отказ. Основание — нет правоустанавливающих документов на ЗУ. В частности, не хватало соглашений о том, что собственники разрешили установить на участок сервитут.
Предприниматель считает, что он направил в комитет все необходимые бумаги. Закон не предусматривает обязанность предоставить правоустанавливающие документы на участки, где будущий объект не будет располагаться.
Чтобы установить сервитут, предприниматель обращался в управляющую организацию. Но она сообщила, что проезд к объекту строительства не ограничен и собственники помещений в МКД не создают препятствий.
Предприниматель не согласился с решением комитета и обратился в суд, чтобы признать его недействительным.
Решения судов
Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), если застройщик планирует возвести объект капитального строительства, он должен направить заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные органы.К заявлению нужно приложить перечень документов — он содержится в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. В частности, в список входят правоустанавливающие документы на ЗУ, к которым относятся следующие бумаги:
- Соглашение об установлении сервитута;
- Решение об установлении публичного сервитута;
- Схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории.
Если документов нет или они не соответствуют требованиям градостроительного плана ЗУ, у комитета есть законное основание отказать в выдаче разрешения на строительство. Это следует из ч. 13 ст. 51 ГрК РФ.
Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимого имущества может обратиться к владельцу соседнего участка, чтобы тот предоставил право ограниченного пользования территорией. В данном случае — для проезда строительной техники через смежный ЗУ. Такая возможность называется сервитутом.
Особенности установления сервитута заключаются в следующем:
- Сервитут можно установить по соглашению двух сторон — собственника ЗУ и лица, которому нужно право пользования;
- Сервитут нужно зарегистрировать в порядке, который установлен для регистрации прав на недвижимое имущество;
- Если стороны не договорились, лицо, которому нужен сервитут, может обратиться в суд.
Земельный участок под МКД — это частная собственность, поэтому предприниматель может пользоваться этой территорией, только если он заключил соглашение с собственниками помещений.
Предприниматель не предоставил в комитет доказательств того, что он заключил соглашение о сервитуте с организацией, которая управляет МКД. В ЕГРН информации о документе тоже нет, поэтому комитет не мог получить его самостоятельно.
Сервитут нужно зарегистрировать в ЕГРН, поэтому письма управляющей организации о том, что для проезда к объекту нет препятствий, нельзя приравнять к соглашению об установлении права пользования.
В итоге суд первой инстанции отказал предпринимателю в удовлетворении требований. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали это решение.
Номер дела — № А60-885/2023
Оставить комментарий