Суть вопроса: Собственник произвел самовольное переоборудование инженерной сети центрального отопления многоквартирного дома с заменой радиатора отопления, не предусмотренное проектом многоквартирного дома, а именно: на систему отопления установлен циркуляционный насос, монтаж осуществлен путем резьбовых соединений – отвод, ниппель, кран - по проекту МКД сток, отвод, кран – на сварке. Установлено, что причина протечки является разгерметизация резьбового соединения установленного при переустройстве вводного крана, доступ к которому ограничен, что является невозможным для производства ремонтных работ. Вопрос: Есть ли ответственности ТСЖ за протечку и ущерб в данном случае.
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие следующих (обязательных) условий: совершение противоправных действий конкретным лицом, размер заявленных убытков, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившим вредом. Ответчику, в свою очередь, следует представить доказательства отсутствия его вины в наступлении неблагоприятных последствий.
При определении наличия либо отсутствия вины управляющей организации в данной ситуации в первую очередь имеет значение, относится ли место разгерметизации к общему имуществу.
При этом необходимо иметь в виду, что согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В случае, если место протечки является общим имуществом, на управляющую организацию возлагается ответственность за его содержание в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч.2.2 ст.161 ЖК РФ).
Так, в силу п. 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее по тексту - Правила предоставления коммунальных услуг).
Согласно разделу 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда техническое обслуживание зданий включает в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
В соответствии с п. п. 2.1, 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. Плановые осмотры жилых зданий подразделяются на общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство; и частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
В п. 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
Таким образом, во избежание ответственности за наступившие последствия управляющая организация должна предоставить доказательства соблюдения всех указанных в нормативных актах и договоре управления требований по содержанию общего имущества, неисправность которого явилась причиной протечки. В том числе должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт обращения управляющей организации к собственнику с требованиями обеспечить доступ в квартиру для проведения осмотра общего имущества.
Анализ судебной практики показывает, что в случае отсутствия таких доказательств судебное решение будет принято в не пользу управляющей организации. Факт самовольного переустройства системы отопления не является основанием для освобождения управляющей организации от ответственности в случае ненадлежащего исполнения обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (см., например, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.02.2023 N 88-1651/2023, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24.07.2023 N 88-13153/2023).
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие следующих (обязательных) условий: совершение противоправных действий конкретным лицом, размер заявленных убытков, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившим вредом. Ответчику, в свою очередь, следует представить доказательства отсутствия его вины в наступлении неблагоприятных последствий.
При определении наличия либо отсутствия вины управляющей организации в данной ситуации в первую очередь имеет значение, относится ли место разгерметизации к общему имуществу.
При этом необходимо иметь в виду, что согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В случае, если место протечки является общим имуществом, на управляющую организацию возлагается ответственность за его содержание в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч.2.2 ст.161 ЖК РФ).
Так, в силу п. 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее по тексту - Правила предоставления коммунальных услуг).
Согласно разделу 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда техническое обслуживание зданий включает в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
В соответствии с п. п. 2.1, 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. Плановые осмотры жилых зданий подразделяются на общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство; и частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
В п. 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
- составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
- проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
- выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Таким образом, во избежание ответственности за наступившие последствия управляющая организация должна предоставить доказательства соблюдения всех указанных в нормативных актах и договоре управления требований по содержанию общего имущества, неисправность которого явилась причиной протечки. В том числе должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт обращения управляющей организации к собственнику с требованиями обеспечить доступ в квартиру для проведения осмотра общего имущества.
Анализ судебной практики показывает, что в случае отсутствия таких доказательств судебное решение будет принято в не пользу управляющей организации. Факт самовольного переустройства системы отопления не является основанием для освобождения управляющей организации от ответственности в случае ненадлежащего исполнения обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (см., например, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.02.2023 N 88-1651/2023, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24.07.2023 N 88-13153/2023).
Оставить комментарий