Можно ли сохранить в квартире перепланировку, которая сделана без согласования проекта: обзор судебной практики

Перепланировку и переустройство квартиры лучше согласовывать заранее, иначе потом придется доказывать в суде, что изменения не разрушают конструкцию МКД и не мешают соседям. Например, в Самаре собственники изменили перегородки в помещении и поставили новые радиаторы, но не получили разрешительную документацию. Жильцы почти отстояли возможность сохранить квартиру в текущем состоянии, но кассационный суд изменил ход дела. Рассказываем, какое решение он принял.

Обстоятельства дела

Собственники сделали в квартире перепланировку и переустройство: в частности, убрали перегородки и дверные проемы и установили новые, демонтировали заглушки и отопительные приборы. В итоге внутри помещения изменились конфигурации комнат.

Один из жильцов заметил ремонтные работы и сообщил о них в орган ГЖИ. Инспекция провела проверку и выявила, что собственники квартиры не согласовывали переустройство с департаментом градостроительства и земельных отношений. Они не утверждали проект работ и не получали разрешительные документы.

Кроме того, дом, где находилась квартира, являлся объектом культурного наследия регионального значения. Такое здание находится под государственной охраной, и его облик нельзя менять.

Департамент направил собственникам уведомление с требованием привести квартиру в первоначальное состояние. Они не провели работы, поэтому дело дошло до суда.

Решение суда первой инстанции

Первая инстанция встала на сторону собственников помещений. Вот к каким выводам она пришла ↓

Изначальные перегородки были установлены без согласования. При рассмотрении дела оказалось, что у помещения несколько технических планов и в них отличается расположение стен: департамент предоставил документ от 1993 года, где перегородки и дверные проемы указаны, а собственники — более ранние планы, где их нет.

В материалах дела нет доказательств, что перегородки были в квартире при проектировании и строительстве дома. Департамент не мог пояснить, на основании чего в техническом плане 1993 года появились такие конструкции. Доказать, что эта перепланировка помещения законна, тоже невозможно.

Суд пришел к выводу, что установка перегородок с дверными проемами не была предусмотрена проектной документацией до 1993 года. Поэтому согласовывать демонтаж этих конструкций не нужно.

Работы не затронули элементы, которые охраняются государством. Внутренние перегородки, которые не являются несущими конструкциями, дверные проемы и радиаторы отопления не считаются объектами культурного наследия. Поэтому для проведения работ проектную документацию не надо согласовывать с органами, которые охраняют подобные здания.

В материалах дела нет доказательств, что собственники переоборудовали систему отопления. Они предоставили фотографии оборудования до и после проведения работ. На них видно, что ответчики заменили только те радиаторы, которые разрушились спустя много лет эксплуатации.

Департамент не предоставил доказательства, что замена радиаторов привела к каким-либо последствиям. Например, нарушилась работа инженерных систем и противопожарных устройств, пострадал фасад дома, разрушились несущие конструкции здания или ухудшилась их прочность.

Собственники помещений не знали, что их дом — объект культурного наследия. Когда органы власти утвердили такой статус, они не включили эту информацию в ЕГРН. Кроме того, жильцов не уведомили о том, как надо содержать и эксплуатировать такое здание. Поэтому они не знали, что нужно соблюдать определенные требования.

В итоге суд отказал департаменту в удовлетворении требований и собственников не заставили привести квартиру в первоначальное состояние.

Решение суда апелляционной инстанции

На этапе апелляции собственники квартиры устранили нарушения, которые были связаны с установкой электрического водонагревателя. После этого ответчики подали к департаменту встречный иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Экспертиза показала, что из-за перепланировки несущие способности конструкций МКД не снизились до опасных пределов. Кроме того, работы не оказали негативного влияния на эксплуатационные характеристики общедомовой системы отопления.

Чтобы привести квартиру в первоначальное состояние, собственникам придется демонтировать новые перегородки и установить другие в соответствии с документами технической инвентаризации. Эксперт сделал вывод, что такие работы проводить нецелесообразно.

Согласно экспертному заключению, перед демонтированными радиаторами не было отключающих устройств. Поэтому приборы являлись частью единой системы отопления и относились к общему имуществу.

Собственники же поставили современные радиаторы вместо чугунных и частично заменили металлические трубопроводы на пластиковые. Еще они установили отключающие устройства.

Апелляция разрешила собственникам сохранить квартиру с текущими изменениями и и отказала департаменту в удовлетворении иска о приведении помещения в первоначальное состояние.

Решение суда кассационной инстанции

Кассационный суд обратил особое внимание на одно из положений экспертного заключения: собственники установили в санузле перегородку из гипсокартона, чтобы часть комнаты использовать как коридор. Ванну перенесли во второе образованное помещение и подключили к инженерным сетям, также там установлен унитаз и газоиспользующее оборудование. Это нарушение п. 7.6 СП 62.13330.2011.

При рассмотрении дела кассация указала, что суд апелляционной инстанции изучил не все факты и не мотивировал свои выводы. В частности, вот что нужно исследовать:

• Использовалось ли общее имущество при подключении ванны и унитаза к сетям водоснабжения и канализации. Если да, то ответчики должны были получить согласие общего собрания собственников на проведение работ.
• Привела ли замена радиаторов к уменьшению размера общего имущества. Если это произошло, то работы надо согласовывать с общим собранием.

Кроме того, факт, что собственники устранили нарушения, надо тоже подтвердить экспертным заключением. Значит, необходимо провести повторную судебную экспертизу.

Кассация решила, что переустройство не соответствует строительным нормам. Поэтому решение апелляции отменили и дело направили на новое рассмотрение.

Дело: определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88-6991/2025 от 15.05.2025

Если вам нужна помощь с решением спора, оставьте заявку на нашем сайте. Мы ознакомимся с обстоятельствами дела и подготовим стратегию защиты.