Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду или наем

Кажется, что ипотечная квартира принадлежит банку и ею нельзя распоряжаться по своему усмотрению, пока заемщик полностью не выплатит долг. На самом деле это не так: с залоговой недвижимости можно даже получать доход, но при определенных условиях.

Рассказываем, как сдавать квартиру в аренду или наем, если владелец еще не выплатил ипотеку.

Может ли заемщик сдавать ипотечную квартиру в аренду или наем 

На возможность сдавать квартиру, которую покупатель приобрел в ипотеку, можно посмотреть с двух точек зрения.

С точки зрения закона. Даже если недвижимость приобретена в ипотеку, ее собственником все равно является покупатель, а не банк. Согласно ч. 2 ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ, владелец вправе свободно распоряжаться собственным жильем и извлекать из этого прибыль. 

Соответственно, по закону заемщик может сдать квартиру в аренду или наем, чтобы получать с этого доход. Но надо учитывать, что в силу ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ владелец жилья не должен нарушать законные интересы других лиц. В случае с ипотекой эта норма распространяется также на права банка.

С точки зрения банка. Можно сдавать конкретную квартиру в аренду и наем или нет — зависит от банка, в котором оформлена ипотека. Кредитные организации по-разному относятся к подобным намерениям заемщиков. Встречаются три основные ситуации:

1. В договоре ипотеки есть пункт, который запрещает сдавать недвижимость в аренду или наем;
2. В соглашении прописано, что заемщик может сдавать залоговую квартиру в аренду или наем на определенных условиях;
3. В договоре не предусмотрено условие, которое бы запрещало или, наоборот, разрешало заключать подобные сделки.

Сдача ипотечной квартиры в аренду или наем — это риск для банка, потому что такая недвижимости находится у него в залоге на случай, если заемщик не сможет выплатить кредит. По этой причине кредитная организация заинтересована в сохранности залогового имущества и не всегда дает разрешение.

Какие есть условия сдачи ипотечной квартиры в аренду или наем

Владелец может сдать ипотечную квартиру в аренду или наем, если соблюдаются три условия: 

Отсутствие запрета в договоре ипотеки. Если банк включил в соглашение пункт, который не позволяет сдавать квартиру в аренду или наем, владелец жилья не вправе проводить такие сделки. Но можно попробовать договориться с банком и заключить дополнительное соглашение, чтобы внести изменения в договор ипотеки. Отметим, что предоставить такое разрешение — это право, а не обязанность организации.

Разрешение банка. Собственнику нужно согласовать сделку с залогодержателем, если банк предусмотрел в договоре такой порядок сдачи квартиры в аренду или наем. При поступлении в кредитную организацию информации о несогласованной сдаче квартиры поступит она может применить санкции.

Заключение договора аренды или найма. Сдача любого жилья без договора запрещена законом: если собственник получает прибыль с использования квартиры, он обязан платить налоги. То же самое касается ипотечного жилья, но в этом случае неофициальная аренда или наем несет больше рисков. Если банк узнает об этом, то может потребовать досрочно погасить всю сумму кредита или изъять ипотечную квартиру у заемщика через суд.

При несоблюдении перечисленных условий сдавать ипотечную квартиру в аренду или наем нельзя.

Выгодно ли сдавать ипотечное жилье в аренду или наем

Чтобы оценить, насколько аренда или наем квартиры окажется выгодным для собственника, нужно понимать, позволит ли это компенсировать размер ежемесячной выплаты по ипотеке. Такой расчет зависит от многих условий, например:

• Процентной ставки по кредиту;
• Суммы ежемесячного платежа по ипотеке;
• Города и района, где находится квартира;
• Наличия другого места для проживания.

В то же время нужно учитывать, что у рынка есть пики и спады активности: в разные периоды спрос на квартиру и размер ежемесячной платы за нее могут колебаться.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду или наем

Шаг 1: получить разрешение банка. Оно необходимо, если такое условие прописано в договоре ипотеки. Если в соглашении нет информации о возможности сдачи квартиры в аренду или наем, то согласие не требуется.

Чтобы получить разрешение, нужно обратиться в отделение банка или подать заявление онлайн. Когда кредитная организация рассмотрит запрос, то может выставить собственные условия — например, установить срок, на который заемщик может заключить договор аренды или найма.

Шаг 2: подготовить пакет документов. Минимальный перечень выглядит следующим образом:

• паспорта сторон;
• документ, который подтверждает возникновение права собственности на жилье;
• выписка из ЕГРН.

Шаг 3: подписать договор аренды или найма. Если срок соглашения составляет более одного года, его нужно зарегистрировать в ЕГРН не позднее чем через месяц со дня заключения.