Можно ли разделить договор соцнайма на два самостоятельных договора для разных семей: обзор судебной практики

Площадь квартиры, которую наниматели получают по договору соцнайма, зависит от количества жильцов. Со временем их число может увеличиваться или уменьшаться, в том числе если меняется состав семьи. Тогда для оплаты услуг, дальнейшей приватизации и других вопросов удобнее заключить отдельные договоры.

На примере дела из Москвы разбираемся, можно ли разделить договор соцнайма, если в помещениях живут две семьи.

Обстоятельства дела

В 2009 году Департамент жилищной политики и жилищного фонда предоставил нанимателю жилое помещение по договору соцнайма. Фактически оно состояло из пяти комнат, которые находились в двух изолированных квартирах. В них наниматель проживал с членами семьи.

В 2024 году в помещение вселились другие родственники, и наниматель заключил дополнительное соглашение к договору соцнайма. В итоге получилось, что квартиры распределились между двумя семьями. Поэтому они заключили соглашение о разделении прав и обязанностей:

• Права и обязанности нанимателя в отношении первой квартиры сохранились за человеком, который первым заключал договор соцнайма. Совместно с ним в помещении проживали его родственники. Общая площадь жилья уменьшилась, потому что одна квартира отошла другой семье.
• Права и обязанности нанимателя в отношении второй квартиры перешли к другому человеку. Он вселил в помещение членов своей семьи.

Наниматели хотели заключить отдельные договоры соцнайма для каждой квартиры, чтобы семьи не зависели друг от друга. Они подали заявления в Департамент городского имущества, чтобы внести изменения в текущий договор и оформить новый. Но ведомство отказалось принимать документы, потому что две квартиры были предоставлены одной семье. Если между жильцами нет семейных правоотношений, это не основание для изменения договора соцнайма.

Семьи обратились в суд, чтобы он обязал департамент, во-первых, изменить в старом договоре площадь первого помещения. Во-вторых, заключить новое соглашение с нанимателем второй квартиры, потому что семьи не ведут совместное хозяйство и определили порядок пользования жильем.

Решение судов

Суды встали на сторону департамента. Они выносили решение на основе следующих фактов.

Департамент предоставил нанимателю две квартиры как одно жилое помещение. В договоре соцнайма указано, что общая площадь жилья составляла 114,30 кв.м с учетом всех пяти комнат. Это не коммунальная квартира, а кроме того, на оба помещения открыт один лицевой счет.

Оснований для изменения договора соцнайма нет. Обновить его условия можно — это предусмотрено ст. 82 ЖК РФ. Но такая возможность действует только в двух случаях: 

• В одной квартире проживают разные наниматели, и их отдельные договоры соцнайма надо объединить в один.
• Дееспособный член семьи хочет стать новым нанимателем вместо человека, который заключал договор соцнайма — например, в случае его смерти. Главное условие — согласие остальных членов семьи и наймодателя.

Заключение нескольких договоров соцнайма вместо одного — это не основание для его изменения. Закон в принципе не допускает возможность разделить один договор на несколько самостоятельных, в том числе если семья распалась.

Департамент предоставил помещение нанимателю и членам его семьи — к ним относятся все люди, которые проживают в двух квартирах. Наниматель подписал договор соцнайма, и его никто не оспаривал, поэтому нарушений жилищного законодательства нет. 

Первая инстанция и апелляция признали отказ департамента законным. Договор соцнайма можно оставить в текущем виде. Обе квартиры сохраняются за прежним нанимателем.

Дело: апелляционное определение Московского городского суда от 4 сентября 2025 г. по делу N 33-42003/2025