Суть вопроса
УК заключил временный договор с застройщиком на 3 месяца, но на протяжении 2,5 мес не передано ни одной квартиры... возможна ли пролонгация временного договора управления еще на 3 месяца? или до передачи дольщикам минимум 51% помещений? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ после ввода МКД в эксплуатацию управление домом осуществляет УО, с которой застройщик заключает договор управления. В силу п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ такой договор заключается на срок не более трех месяцев.Вместе с тем ч. 6 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Исключения из этого правила для договора, заключенного застройщиком в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, законом не установлены.
Возможность такой пролонгации подтверждается судебной практикой. Например, в Решении Арбитражного суда Смоленской области от 26.12.2025 по делу № А62-7846/2025 суд указал, что из системного толкования ч. 13, 14 ст. 161 и ч. 6 ст. 162 ЖК РФ следует право сторон продлевать договор управления, заключенный застройщиком, на тот же срок и на тех же условиях, пока управляющая организация не будет отобрана органом местного самоуправления либо определена решением общего собрания собственников.
Переходный характер такого управления отмечен и в письме Минстроя России от 09.02.2026 № 6284-ДН/04. Минстрой разъяснил, что положения ч. 14 ст. 161 ЖК РФ направлены на обеспечение непрерывности управления МКД, поскольку на момент ввода дома в эксплуатацию помещения могут быть еще не переданы лицам, имеющим право их принять.
Что касается указанных в вопросе 51 % помещений, ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ имеет другое назначение. Она регулирует заключение договора с УО, отобранной по результатам открытого конкурса: если лица, принявшие помещения от застройщика, составляют более 50 % от их общего числа, они выступают в качестве одной стороны такого договора. Эта норма не устанавливает срок действия временного договора между застройщиком и УО и не связывает его прекращение или пролонгацию с передачей определенного количества помещений.
Таким образом, в описанном случае трехмесячный договор при отсутствии заявления о его прекращении может быть продлен еще на три месяца на тех же условиях. Продлевать его до передачи 51 % помещений оснований нет: установленный ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ порог относится к иному договору и имеет другое правовое значение.
Оставить комментарий