Чем больше у МКД земельный участок, тем выше плата за его содержание. Поэтому иногда жильцы и управляющие организации ищут способы сэкономить на обслуживании территории. Например, проводят общее собрание и исключают участок из состава общего имущества, чтобы обязанность по его содержанию перешла к администрации города. Разбираемся, законный ли это способ уменьшить расходы.
Чем регулируется уборка земельного участка под МКД
Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок — это общее имущество. К нему также относятся объекты, которые располагаются на такой территории: разные элементы озеленения и благоустройства, а также все, что нужно для содержания, эксплуатации и благоустройства МКД. Например, трансформаторные подстанции, тепловые пункты и детские площадки.Земельный участок под МКД бесплатно переходит в общую долевую собственность с момента, как территорию поставили на кадастровый учет. Это правило следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Собственники помещений и управляющая организация самостоятельно составляют и утверждают список работ по обслуживанию общего имущества. Но в любом случае в такой лист должны входить мероприятия из Минимального перечня (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). Это базовый набор работ, которые нужно выполнять, даже если они не включены в договор управления.
Обслуживание придомовой территории входит в Минимальный перечень работ. В п. 24 и 25 эти мероприятия распределены по сезонам. Например, зимой управляющая организация должна очищать участок от наледи и льда, убирать крыльца и площадки у подъезда и сдвигать свежевыпавший снег. А летом — подметать территорию, косить газоны и чистить ливневую канализацию.
Получается, обслуживание земельного участка — обязательные работы по содержанию общего имущества. Без оснований отказаться от проведения этих мероприятий нельзя.
Когда можно передать обслуживание земельного участка другому лицу
Пока участок находится в общей собственности, отказаться от его содержания не получится. Но особенность придомовой территории заключается в том, что ее нельзя полностью исключить из состава общего имущества и передать на обслуживание другому лицу.Жилищное и градостроительное законодательство строится на таком принципе: каждый МКД должен иметь придомовую территорию, если есть техническая возможность. Поэтому органам власти дали полномочия по образованию земельных участков под теми домами, которые их еще не имеют. Такие положения появились после вступления в силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Следовательно, передать на обслуживание весь участок нельзя, но можно выделить отдельные части. При разрешении подобных споров суды обращают внимание на следующие обстоятельства.
Наличие согласия всех собственников помещений
Отказ от обслуживания части земельного участка подразумевает, что она не должна входить в перечень общего имущества. Если собственники исключают какой-то объект из его состава, значит, размер этого имущества уменьшается.Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, состав общего имущества можно уменьшить только при одном условии: если все собственники помещений в МКД дали на это согласие. Получается, нужно провести общее собрание и вынести в повестку дня вопрос о разделе земельного участка на две части и отказе от права собственности на одну из них.
Например, в состав общего имущества входила территория проезда. Собственники решили, что земельный участок изначально был сформирован неправильно. По их мнению, этой дорогой пользуется неограниченный круг лиц, а оплачивать его содержание приходится жильцам МКД.
Собственники провели общее собрание и приняли решение разделить земельный участок и отказаться от права собственности на одну из частей, в которую входит проезд. На ОСС присутствовало только 78,3% голосов об общего числа собственников дома. На этом основании администрация города отказалась утверждать новую схему раздела земельного участка, и суд согласился с ее позицией.
Кроме того, суд сослался еще на одно обстоятельство: у земельного участка есть вид разрешенного использования — для эксплуатации МКД. Если собственники разделят территорию на две части и откажутся от одной из них, то в дальнейшем ее нельзя будет использовать в соответствии с этим ВРИ (см. Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17.03.2020 N 88а-3907/2020).
Наличие основания для передачи земельного участка
Инициативы собственников передать часть участка на обслуживание другому лицу мало. Для этого должно быть существенное основание. Обычно таким обстоятельством становится наличие объекта, который не относится к общему имуществу.Например, администрация города без согласия собственников помещений разделила земельный участок под МКД на четыре самостоятельные территории. У каждой части свое назначение: для эксплуатации трансформаторной подстанции, жилого дома и центрального теплового пункта, а также для обеспечения проезда к зданиям ЦТП и ТП.
Собственники не согласились с тем, что часть территории исключили из их общего имущества, и подали иск. Но суд отказался удовлетворять требования жильцов, так как на участке есть объекты, которые не относятся к общему имуществу. Трансформаторная подстанция находится в собственности РСО, а центральный тепловой пункт принадлежит администрации города.
На одной территории находятся три объекта недвижимости, которые принадлежат разным собственникам. На основании этого суд сделал вывод, что участок для эксплуатации жилого дома не сформирован, поэтому у владельцев помещений не возникло право общей долевой собственности на эту территорию (см. Решение Первомайского районного суда города Кирова от 18.03.2020 по делу N 2а-515/2020).
У вас есть вопрос об управлении МКД или содержании общего имущества? Оставьте заявку на консультацию, и мы найдем решение вашей проблемы.
Оставить комментарий