Можно ли оспорить право собственности застройщика на помещения в подвале МКД?

Суть вопроса

В подвале МКД находится инженерная система дома. Застройщик оформил на себя помещения в подвале. Как его выгнать из помещений в подвале? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения оборудование.

Если застройщик зарегистрировал право собственности на помещения в подвале МКД, сам факт наличия там общедомовых инженерных систем еще не свидетельствует о незаконности регистрации.

Судебная практика разграничивает технические подвалы и помещения самостоятельного назначения, поэтому правовой режим спорного объекта определяется с учетом его первоначального назначения.

Рассмотрим подробнее на примерах.

Когда право застройщика можно оспорить

Если из проектной и технической документации следует, что самостоятельный нежилой объект в подвале не предусматривался, а помещение предназначено для размещения и обслуживания общедомового оборудования, имеются основания для признания его общим имуществом МКД.

Такая ситуация рассмотрена, например, в Определении Первого КСОЮ от 06.08.2026 № 88-21322/2026.

Застройщик зарегистрировал право собственности на подвальное помещение площадью 78,9 кв. м и потребовал от собственников освободить его. В ответ собственники заявили встречные требования о прекращении зарегистрированного права и признании подвала общим имуществом.

Экспертиза установила техническое назначение помещения. В нем проходил, в частности, трубопровод холодного водоснабжения, обслуживающий все восемь квартир дома, а полноценное обслуживание инженерных систем без доступа в подвал было невозможно. Экспертиза также установила отсутствие у помещения самостоятельного назначения.

Суды отказали застройщику и удовлетворили встречные требования собственников: зарегистрированное право было прекращено, а подвал признан общим имуществом МКД. Кассационный суд оставил эти выводы в силе.

Таким образом, отдельный кадастровый учет и запись о праве собственности в ЕГРН сами по себе не исключают возможности оспаривания права застройщика, если фактически речь идет о техническом подвале, предназначенном для обслуживания дома.

Когда помещение может остаться в индивидуальной собственности

Иная ситуация возникает, если подвальные помещения были выделены для самостоятельного использования. Само нахождение в них общедомовых инженерных сетей в таком случае не меняет их правовой режим.

Пример: решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 18.03.2025 по делу № 2-78/2025.

Собственница квартиры требовала признать общим имуществом подвальное помещение площадью 134,8 кв. м, истребовать его из муниципальной собственности и признать зарегистрированное право отсутствующим.

В подвале действительно находились системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, водоотведения, электроснабжения и элеваторный узел. Более того, судебная экспертиза выявила признаки технического подвала и указала, что в существующем состоянии использовать спорную площадь исключительно как самостоятельный объект без выполнения вспомогательной функции невозможно.

Несмотря на это, суд в иске отказал. Из технической документации и других доказательств следовало, что спорные помещения еще с 1977 года использовались как вспомогательные и складские помещения объектов торговли, расположенных на первом этаже. К моменту возникновения общей собственности в доме они уже имели самостоятельное назначение, не связанное исключительно с его обслуживанием.

При разрешении спора суд учел позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 02.03.2010 № 13391/09, согласно которой правовой режим подвальных помещений определяется на момент приватизации первой квартиры в доме. Если к этому времени они были предназначены, учтены или сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и фактически не использовались как общее имущество, право общей долевой собственности на них не возникает.

Президиум ВАС РФ отдельно указал, что само наличие инженерных коммуникаций не определяет правовой режим такого помещения: инженерные сети могут находиться и в подвалах, ранее выделенных для самостоятельного использования.

Таким образом, в споре с застройщиком о принадлежности подвальных помещений значение имеет не только наличие в них общедомовых инженерных сетей, но и первоначальное назначение спорного объекта.

Необходимо изучить проектную документацию, технические планы и экспликации, документы о вводе дома в эксплуатацию и сведения о формировании помещения как самостоятельного объекта.

Если документы подтверждают техническое назначение подвала и отсутствие у него самостоятельной функции, зарегистрированное право застройщика можно оспаривать. Однако, если к моменту возникновения права общей собственности в доме, помещение уже имело самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием МКД, одного факта нахождения в нем общедомовых коммуникаций для признания его общим имуществом недостаточно.