Можно ли не проводить отдельные работы, если ГЖИ выдало предписание об их выполнении

Каждый месяц жильцы вносят платежи на текущий ремонт общего имущества и часто ищут способы сэкономить на этих расходах. Например, решают не проводить отдельные работы, хотя орган ГЖИ выдал управляющей организации предписание об их выполнении. Разбираемся, может ли УО не исполнять требования Госжилинспекции, даже если собственники считают, что в мероприятиях сейчас нет необходимости. 

Какие работы УО должна проводить, а какие – нет 

В первую очередь обязанности УО в отношении общего имущества определяются жилищным законодательством. А затем они уже конкретизируются условиями договора управления, в частности собственники фиксируют в нем итоговый список работ по обслуживанию МКД.

Хоть у собственников есть право выбрать виды работ, этот перечень все равно должен включать базовый набор мероприятий, которые помогают поддерживать МКД в безопасном состоянии. Такой список установило государство и зафиксировало в Минимальном перечне (утв. ПП РФ от 03.04.2013 № 290). 

Минимальный перечень — список обязательных работ, проведение которых не зависит от решения общего собрания собственников. Это значит, что они в любом случае должны включить эти мероприятия в договор управления, а УО — выполнить их. 

Иногда УО считают, что основной способ установить и изменить список работ по обслуживанию общего имущества — это решение ОСС. Но собственники могут утвердить набор мероприятий, только если он включает работы из минимального перечня.

Выполнение работ по текущему ремонту — это обязанность УО, за которую она получает плату от жильцов. Поэтому если организация не проводит мероприятия и состояние дома не соответствует требованиям закона, то она отвечает за эти нарушения перед собственниками. 

Каким требованиям должно соответствовать предписание ГЖИ

За работой управляющей организации следит орган ГЖИ. Если он проведет проверку и выявит нарушение обязательных требований, то выдаст УО предписание об их устранении. 

Предписание Госжилинспекции должно отвечать трем правилам:

• В документе указан разумный срок, в который организация должна устранить нарушения.
• Предписание включает законные требования. Это значит, что управляющую организацию просят устранить нарушения только тех положений, которые она обязана соблюдать по закону.
• Предписание является исполнимым, то есть у управляющей организации есть реальная возможность устранить нарушение в указанный срок. 

Важно, чтобы в предписании была указана норма закона, которую нарушила управляющая организация. Также орган ГЖИ должен четко сформулировать, что нужно сделать, чтобы устранить недостатки.

Как проверить предписание и что делать, если его невозможно исполнить — читайте в статье «Требования к предписанию надзорного органа». 

Может ли УО не выполнять работы из предписания, если собственники не возражают

Позиция большинства судов сводится к тому, что УО должна выполнить работы по предписанию Госжилинспекции, если они входят в Минимальный перечень. Эта обязанность не зависит от желания одного или всех собственников (см, например, решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.09.2019 по делу № А17-6953/2019). 

Кроме того, есть разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ из Постановления от 29.09.2010 № 6464/10: считается, что все текущие, неотложные и обязательные сезонные работы предусмотрены в договоре управления в силу положений обслуживания МКД как объекта. Организации должны проводить их, и это не зависит от следующих факторов:

• упоминаний спорных работ в соглашении;
• наличия решения ОСС по вопросу о необходимости выполнения этих работ.

Даже если собственники решили не выполнять спорные работы, УО лучше опираться на Минимальный перечень: мероприятия, которые входят в этот список, нужно проводить в каждом доме. Если из-за ненадлежащего содержания общего имущества, жители МКД пострадают или это нанесет ущерб их имуществу, то УО привлекут к ответственности.

Например, если управляющая организация не очистила крышу от снега, и при падении он разбил стекло машины, то собственник автомобиля может взыскать с УО компенсацию за ущерб. 

Кроме того, если управляющая организация не исполнила предписание ГЖИ, ее могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ: юридическое лицо получит штраф в размере 250 000–300 000 рублей, должностное лицо оштрафуют на сумму 50 000–100 000 рублей или дисквалифицируют на срок до 3 лет. 

Предписание Госжилинспекции можно обжаловать, если собственники считают, что УО не должна выполнять отдельные работы. Но суд будет в первую очередь смотреть, доказано ли наличие недостатков в обслуживании общего имущества, а также проверит предписание на соответствие требованиям. 

Прежде чем обжаловать предписание, лучше выяснить следующие факты: 

• Является ли предписание законным и исполнимым. О таких признаках рассказывали в статье «Требования к предписанию надзорного органа». 
• Входят ли работы в Минимальный перечень.

Если в содержании предписания ГЖИ нет нарушений и работы, которые в нем указаны, включены в Минимальный перечень, то УО должна их выполнить независимо от решения собственников и плана работ. Это позволит обеспечить жильцам комфортное проживание и сохранность дома. 

Если ГЖИ выдало вам предписание, которое не соответствует требованиям, оставьте заявку на нашем сайте. Мы изучим положения документа, оценим их законность и поможем обжаловать предписание в суде.