Можно ли начислять плату за ЖКУ арендатору помещения?

Недавно мы разбирали порядок начисления платы за жилищно-коммунальные услуги в случае с договором безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Сегодня рассмотрим еще один вариант и ответим на вопрос, кто должен оплачивать такие услуги при договоре аренды.

Законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества, расходов по коммунальным услугам путем внесения платы за жилое помещение. Эти положения следуют из ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, ст. 210 Гражданского кодекса РФ. Исключение может быть предусмотрено законом или, например, договором аренды.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие обязанности для обеих сторон договора аренды:

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ч. 1 ст. 616);

2. Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616).

Однако арендатор берет в аренду только само помещение, а не часть общедомового имущества. Обычно это указано в договорах аренды, поэтому арендатор обязан производить только текущий ремонт и нести расходы на коммунальные услуги, которыми пользуется.

На практике суды приходят к следующему выводу: управляющая организация как исполнитель коммунальных услуг (или РСО при прямых договорах) в отсутствие заключенного с ней договора не может контролировать, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды. В такой ситуации действует общее правило: если договора между арендатором помещения и исполнителем услуг нет, то обязанность по оплате услуг лежит на собственнике (см, например, Решение Арбитражного суда Красноярского края РФ по делу № А33-15359/2020 от 15.07.2020).

 При этом арендодатель может предусмотреть в договоре обязанность арендатора заключить договор с эксплуатационной организацией об оказании коммунальных и эксплуатационных услуг, а также на содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования здания, в которых находится объект (см, например, Определение Верховного Суда РФ № 304-ЭС18-7348 от 20.06.2018).

Таким образом, если арендатор заключил договор с РСО или управляющей организацией, то необходимо начислять плату за жилищно-коммунальные услуги непосредственно ему. Если же договор не заключен, то начисления производятся собственнику помещения.