Суть вопроса
Может ли застройщик в ДДУ заранее предусмотреть обязанность дольщиков заключить договор с УК на определённых условиях, не противоречащих закону, но включающий в себя необязательные услуги (шлагбаум, охрана и т.п.)? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из этого следует, что предметом договора участия в долевом строительстве является только передача объекта долевого строительства, и застройщик не вправе обязывать дольщиков заключать иные договоры, не связанные с предметом договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время на основании его решения.
В силу п.п 4, 4.7 ч.2 ст.44, ст.162 ЖК РФ выбор способа управления МКД и управляющей организации, а также утверждение условий договора управления является прерогативой собственников помещений МКД.
Кроме того, если в качестве дольщика выступает потребитель, который заключает договор для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, необходимо учитывать следующее.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом. Данная норма установлена ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу п.5 ч.2 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом.
С учётом этого, включение в ДДУ условия о заключении дольщиком договора управления МКД, тем более с заранее определённым перечнем услуг, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Между тем, в судебной практике можно встретить и противоположные решения. Данные решения основаны на выводах суда о том, что у каждого конкретного собственника отсутствует самостоятельное право на выбор эксплуатирующей организации, а право участвовать в выборе такой организации в составе сообщества собственников дома условием о заключении договора с эксплуатирующей организацией (без указания на конкретную организацию) не нарушается. См., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2012 по делу N А56-56780/2011.
Оставить комментарий