Может ли владелец жилья удержать имущество нанимателя

Передавая свою жилую недвижимость в пользование по договору найма, собственник несет определенные риски — например, задержка оплаты со стороны нанимателя. Одной из мер воздействия на недобросовестного квартиросъемщика является удержание его имущества.

Если владелец недвижимости производит удержание, не соблюдая при этом определенные условия, существует вероятность, что это будет расценено как самоуправство. Чтобы избежать подобных проблем, давайте подробнее разберемся с порядком данной процедуры.

Основания для удержания имущества нанимателя

Одной из распространенных причин, по которой владелец жилья начинает задумываться о том, чтобы инициировать удержание имущества нанимателя, является нарушение договорных условий в части оплаты найма. 

Удержать имущество должника или ограничить доступ к нему, например, сменить замки, при наличии задолженности владелец может в следующих случаях: 

• такие меры воздействия, предусмотрены договором;
• срок договора истек или он расторгнут.

Согласно разъяснениям президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 года N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», удержать имущество собственник может лишь в том случае, если такое право появилось у него законно. 

Кроме того, если договором не предусмотрены рассматриваемые меры воздействия по отношению к жильцу, «простой» жилого помещения, в которой хранилось его имущество, должник оплачивать не должен. Если же действия собственника обусловлены условиями договора, обязанность по оплате периода «простоя» ложится на должника. 

Процедура удержания имущества должника

Когда основания для удержания имущества должника установлены, прежде чем действовать, владелец жилого помещения должен соблюсти установленный для подобных ситуаций порядок действий. 

Первое, что необходимо сделать — направить в адрес должника следующие документы:

• уведомление о планируемом удержании;
• досудебную претензию с требованием произвести оплату образовавшейся задолженности.

После этого собственник составляет акт об удержании имущества должника или опись, которая содержит перечень материальных ценностей, подлежащих удержанию. Владелец должен сделать это в присутствии свидетелей. Когда акт подписан, его необходимо направить в адрес должника заказным письмом с уведомлением в течение трех дней с момента его составления.

Только после того, как будут соблюдены предусмотренные законом нормы, собственник может менять замки или вывозить имущество должника.

При этом не стоит забывать, что владелец жилья становится по факту залогодержателем. Согласно ст. 343 ГК РФ он должен гарантировать сохранность взятого в залог имущества. 

Как стороны могут обезопасить себя

1.   Наниматель

Чтобы обезопасить себя, квартиросъемщик в первую очередь должен стремиться выполнять условия договора. Необходимо вовремя вносить оплату, а также бережно использовать имущество. 

Владелец жилья чаще всего стремится к долгосрочному сотрудничеству, поэтому если возникли какие-либо сложности, лучше сообщить об этом собственнику и постараться найти компромисс. Возможно, наймодатель предоставит рассрочку на оплату образовавшейся задолженности или причиненного материального ущерба в случае порчи имущества. Кроме того, собственник может снизить стоимость найма на необходимое жильцу время с последующим возмещением неоплаченной суммы. 

Если конфликт все-таки произошел и владелец жилого помещения начал процесс удержания, важно понимать, насколько его действия соответствуют закону.

В случае если договор еще не расторгнут и документом не предусмотрены такие меры воздействия, наниматель может:

• написать заявление в полицию. Таким образом можно зафиксировать факт, что права квартиросъемщика нарушены;
• составить и отправить в адрес собственника претензию с требованием вернуть имущество или предоставить доступ в жилое помещение;
• обратиться в суд с исковым заявлением.

2. Наймодатель

Владельцу жилого помещения при его передаче в наем стоит подходить к выбору нанимателя с особой внимательностью. Обезопасить себя собственник может еще на этапе заключения договора. Например, предусмотреть условиями договора возможность удерживать имущество или ограничить доступ к недвижимости. Для этого в текст договора необходимо включить пункт о том, что если сроки оплаты будут нарушены на протяжении определенного времени, то он имеет право на применение мер по принудительному взысканию задолженности. В частности, на удержание имущества или ограничение доступа к недвижимости. 

Кроме того, обеспечительной мерой для наймодателя может служить денежный залог. Обычно он равен сумме ежемесячного платежа, но на усмотрение сторон эта сумма может быть больше. Как вернуть залог – рассказывали в статье «Как вернуть залог по договору найма жилой недвижимости».