Разбираемся, остается ли у управляющей организации право взыскивать долги за ЖКУ, если срок действия договора управления закончился.
Какие права утрачивает управляющая организация, если собственники отказались от ее услуг
Если собственники выбрали новую управляющую организацию или образовали ТСЖ, то у прежней УО прекращаются права на обслуживание дома. Например, она уже не может принимать платежи от жильцов, хранить у себя техдокументацию на МКД и заключать договоры с подрядчиками для ремонта общего имущества.Кроме того, прежняя управляющая организация не может удерживать у себя деньги, которые она не израсходовала на содержание общего имущества. Согласно ст. 154 и 158 ЖК РФ, эти средства носят целевой характер и не переходят в собственность УО. Если у нее еще остались деньги, она должна передать их новой организации или ТСЖ.
Перевод средств на счет новой УО или ТСЖ касается платы только за те работы, которые прежняя организация еще не выполнила. Если собственники не внесли платежи за проведенные мероприятия, то у них копится задолженность.
Можно ли взыскать долги за ЖКУ после того, как закончился договор управления
Согласно пп. «ж» п. 4 Правил работы по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 № 416), взыскание долгов за ЖКУ — это обязательное требование для всех управляющих организаций. Такие работы включают в себя два этапа:- Досудебный — управляющая организация направляет должникам претензии с требованием оплатить долг в течение определенного срока.
- Судебный — УО подает в суд иски или заявления на вынесение судебных приказов.
Если договор управления закончился, а в доме до сих пор остались должники за ЖКУ, то прежняя УО может взыскивать с них деньги. Это касается платежей, которые образовались за период ее работы. До окончания соглашения организация была исполнителем услуг и выполнила свои обязательства по договору, поэтому жильцы должны оплатить ей эти расходы.
Получается, после расторжения договоры долги жильцов за ЖКУ не переходят к новой управляющей организации или ТСЖ. Эти деньги может взыскать исполнитель, который фактически провел работы, то есть прежняя УО.
О чем важно помнить
Прежняя управляющая организация может взыскивать долги за ЖКУ, которые образовались в период ее работы. Но она должна учитывать сроки исковой давности.Для долгов за ЖКУ действует общий срок исковой давности — три года с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Обычно это следующий день после того, как собственник должен был внести платеж. Такая дата может отличаться:
- Согласно ст. 155 ЖК РФ, собственники должны вносить плату за ЖКУ до 10 числа каждого месяца, который следует за отчетным периодом. Получается, взыскивать долг можно с 11 числа.
- В договоре стороны могут установить другую дату для оплаты ЖКУ. Тогда срок исковой давности начинается со следующего дня.
Важно учитывать, что если должник признал долг, то срок исковой давности прерывается и начинает идти заново. Например, так происходит, когда собственник вносит платеж, но не указывает, за какой период, а также подает заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки оплаты. В таком случае срок исковой давности «обнуляется».
Если договор управления закончился, УО может взыскивать долги только за последние три года, то есть пока не закончится срок исковой давности. Чем больше организация будет оттягивать момент подачи иска или заявления о вынесении судебного приказа, тем меньше платежей она сможет включить в свои требования.
Что нельзя взыскать с собственников
После того как закончился срок действия договора управления, организации обычно проверяют свой баланс. Может оказаться, что фактические расходы по обслуживанию МКД превышают тариф, который утвердили собственники. В таких случаях УО часто пытаются взыскать с собственников компенсацию этих «убытков», но закон не предусматривает такую возможность.Читайте также: «Что делать УО, если тарифа на содержание жилого помещения недостаточно»Управляющая организация должна согласовывать с собственниками список работ по содержанию и ремонту общего имущества и их стоимость. Это значит, что УО может начислить жильцам платежи только в том объеме, который утвердило общее собрание.
Если фактические расходы организации превысили утвержденный тариф, то она не может просто выставить жильцам дополнительную плату или взыскивать с них эти деньги через суд. По закону УО не положена компенсация за расходы, которые она не согласовывала с собственниками или не включала в тариф изначально. Обычно суды называют это предпринимательскими рисками управляющей организации.
Суды приходят к выводу, что прекращение договора управления — это право собственников помещений. Когда они его реализуют, у прежней УО не возникает право получить компенсацию за все расходы, которые она понесла сверх тарифа в период своей работы (см, например, дело А27-12333/2023).
Если собственники внесли все платежи в размере, который утвердило ОСС, то управляющая организация не может требовать с них деньги сверх этого тарифа. УО вправе взыскать только долги за ЖКУ с тех собственников, которые не внесли эти платежи в период, когда она управляла домом.Если управляющая организация хочет взыскать с собственников деньги за работы, она должна подтвердить, что провела эти мероприятия и понесла расходы. В случае с оплатой ЖКУ это можно сделать с помощью актов выполненных работ и актов сверки. К тому же обязанность собственников оплачивать содержание общего имущества и размер платы зафиксированы в договоре управления.
Расходы, которые управляющая организация понесла сверх тарифа, недостаточно подтвердить только актами. Если у УО нет решения общего собрания или положения в договоре управления, где собственники утвердили эти расходы, то она не может получить компенсацию. Исключение — неотложные работы.
Читайте также: «Как управляющей организации начислить плату за дополнительные работы»Хотите проводить системную работу по взысканию долгов за ЖКУ и не пропускать сроки исковой давности? Оставьте заявку на бесплатный аудит вашей ситуации на сайте. Мы изучим документы о наличии задолженности и составим индивидуальный план взыскания.
Оставить комментарий