Может ли управляющая организация вынести на ОСС вопросы об обслуживании МКД и смене председателя правления ТСЖ?

Суть вопроса

Может ли УК, которая имеет договор на обслуживание МКД инициировать собрание собственников и включить туда вопросы как по обслуживанию дома - в частности отчет за прошлый год и план работ на текущий год и одновременно вопрос о смене председателя правления ТСЖ? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

В соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом вопросы, выносимые на голосование, должны относиться к компетенции общего собрания собственников, установленной ст. 44 ЖК РФ.

Поэтому управляющая организация вправе включить в повестку дня вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, например: рассмотрение ежегодного отчета управляющей организации, рассмотрение (либо утверждение, если это предусмотрено договором управления или вынесено на голосование) плана работ по содержанию и ремонту общего имущества, установление или изменение размера платы за содержание жилого помещения (в случаях, предусмотренных законодательством), а также иные вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников.

Вместе с тем вопрос об избрании либо переизбрании председателя правления ТСЖ не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Согласно ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товариществом является общее собрание членов ТСЖ. К его исключительной компетенции относится избрание членов правления товарищества. Председатель правления избирается правлением ТСЖ из числа его членов, если иной порядок не установлен уставом товарищества (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Следовательно, вопрос о смене председателя правления ТСЖ не может рассматриваться общим собранием собственников помещений.

Управляющая организация не вправе включать в повестку дня общего собрания собственников вопросы, которые законом отнесены к компетенции другого органа управления. Соответственно, включение в одну повестку дня вопросов о деятельности управляющей организации (например, рассмотрение отчета и плана работ) и одновременно вопроса о смене председателя правления ТСЖ не соответствует требованиям жилищного законодательства, поскольку такие вопросы относятся к компетенции разных органов управления.

Если необходимо одновременно рассмотреть вопросы деятельности управляющей организации и вопросы деятельности ТСЖ, целесообразно провести два самостоятельных собрания:

• общее собрание собственников помещений — по вопросам управления многоквартирным домом;
• общее собрание членов ТСЖ — по вопросам деятельности товарищества, включая избрание (переизбрание) членов правления и председателя правления, если уставом ТСЖ предусмотрено его избрание непосредственно общим собранием членов товарищества.

Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ не содержит прямого запрета на проведение двух собраний одновременно (в одном месте и в одно время). Однако каждое из них должно проводиться как самостоятельное собрание с соблюдением требований, установленных для соответствующего вида собрания. Это означает, что необходимо отдельно определять кворум, учитывать различный состав участников (в ОСС участвуют все собственники помещений, а в ОСЧ ТСЖ — только члены товарищества), оформлять самостоятельные протоколы и отдельно подсчитывать результаты голосования.

Судебная практика показывает, что именно при одновременном проведении двух собраний чаще всего допускаются ошибки при определении кворума, подсчете голосов и оформлении протоколов, что впоследствии становится основанием для признания принятых решений недействительными.

Таким образом, управляющая организация вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений и вынести на него только вопросы, относящиеся к компетенции ОСС. Вопрос об избрании или переизбрании председателя правления ТСЖ должен рассматриваться исключительно общим собранием членов ТСЖ либо правлением товарищества — в зависимости от положений устава. Включение такого вопроса в повестку общего собрания собственников противоречит требованиям жилищного законодательства и может повлечь признание соответствующего решения недействительным.