Может ли УО включить в повестку ОСС вопрос о содержании земельного участка, который не относится к общему имуществу?

Суть вопроса

Может ли УК, инициировавшая ССЖ, включить в повестку собрания вопрос о содержании земельного участка, не входящего в состав общего имущества дома.

Позиция МКДЭКСПЕРТ

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Перечень общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, установлен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, из которой следует, что к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства включается в состав общего имущества (подпункт "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491).

Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вне зависимости от постановки земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, на государственный кадастровый учет обязанность по обслуживанию этой территории возложена на лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом.

Подпунктом "в" пункта 15 Правил № 491 предусмотрено, что в состав услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Таким образом, обязанность по обслуживанию и благоустройству смежных земельных участков действующим законодательством ни на собственников помещений МКД, ни на управляющую организацию не возложена. Между тем, на практике суды приходят к мнению, что собственники жилых помещений МКД решением ОСС вправе принять на себя добровольное не основанное на законе обязательство по внесению дополнительной платы за уборку территории, находящейся за пределами принадлежащего им земельного участка, но данное решение быть выражено четко и однозначно, исключая возможность двоякого толкования (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2021 N Ф07-16688/2020 по делу N А56-107476/2019).