Может ли УО отказаться проводить текущий ремонт, если у жильцов есть задолженность

Практически в каждом МКД есть жильцы, которые не вносят жилищно-коммунальные платежи. Некоторые управляющие организации считают, что это освобождает их от проведения текущего ремонта, ведь из-за долгов средств на такие работы недостаточно. Разбираемся, правомерно ли это по закону.

Как УО должна действовать при наличии долгов

Управляющая организация должна работать по стандартам, которые зафиксированы в Правилах осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 № 416). 

Согласно пп. «ж» п. 4, если в доме есть жильцы, которые не платят за жилищно-коммунальные услуги, УО обязана проводить работы по взысканию задолженности. Они делятся на два этапа.

Претензионный этап, или досудебный. УО направляет собственнику помещения претензию с требованием погасить задолженность. Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62, это необязательная процедура.

Если долг накопился за коммунальные услуги, в некоторых случаях УО может ограничить или приостановить их подачу, но только при соблюдении установленного порядка. С ним можно ознакомиться в статье «Могут ли отключить поступление коммунальных ресурсов при наличии задолженности?» в нашей базе знаний.

Судебный этап. Сначала суд выносит судебный приказ на основании заявления УО. Если должник отменяет его, то можно обратиться с исковым заявлением в порядке искового производства.

Если у жильцов МКД есть задолженность за оплату текущего ремонта, ее можно взыскать в аналогичном порядке.

Связано ли проведение текущего ремонта с долгами жильцов

Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, одна из обязанностей УО — содержать общее имущество, то есть регулярно следить за его состоянием, обслуживать и ремонтировать при необходимости.

Если собственники помещений заключили с УО договор управления, то именно эта организация отвечает за проведение текущего ремонта общего имущества. Это следует из ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Виды работ по текущему ремонту содержатся в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). УО обязана проводить эти мероприятия вне зависимости от решения общего собрания.

Договор управления предусматривает обязательства для каждой из сторон: 

• УО управляет МКД и обслуживает общее имущество;
• Собственники помещений платят за эти мероприятия. 

При этом задолженность жильцов не освобождает УО от обязательств и не является основанием не выполнять определенный вид работ. В МКД есть другие жильцы, которые платят за ЖКУ, и они вправе получить услугу по текущему ремонту.

Если у жильцов есть долги за оплату ЖКУ, управляющая организация должна проводить претензионно-исковую работу. Но этот факт не влияет на обязанность УО своевременно проводить мероприятия по текущему ремонту.

Если управляющая организация откажется ремонтировать общее имущество из-за наличия задолженности, то надзорные органы и суд могут рассмотреть это бездействие как нарушение закона.

Суды отмечают, что УО — это коммерческая организация, которая работает на свой страх и риск (см, например, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июня 2019 г. по делу N 33-11246/2019).