Может ли УО начислить плату за текущий ремонт сверх утвержденного тарифа

Обычно управляющая организация содержит имущество в рамках тарифа, который собственники помещений утвердили на общем собрании. Но иногда она проводит работы вне это перечня и включает в квитанции дополнительную плату. Рассказываем, есть ли у управляющей организации такое право.

Как утверждается тариф на текущий ремонт общего имущества

Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги складывается из нескольких частей, и одна из них включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.

Если собственники помещений не образовали ТСЖ или жилищный кооператив, размер платы может установить только общее собрание и минимум на один год. При этом нужно учитывать предложения управляющей организации, чтобы сумма платежей была экономически обоснована. Такой порядок следует из ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ.

Параллельно с размером платы собственники также определяют список работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и фиксируют перечень в договоре управления, как этого требует п. 2 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ с учетом требований Постановления Правительства РФ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД» от 3 апреля 2013 г. N 290.

К порядку установления размера платы на содержание и ремонт общего имущества выдвигаются конкретные требования. Так, в силу п. 29 и 35 Правил содержания общего имущества (утр. ПП РФ от 13.08.2006 N 491) сумма расходов должна соответствовать следующим принципам:

1. Средств достаточно, чтобы обслуживать общее имущество в соответствии с требованиями закона; 
2. Размер платы соразмерен перечню, объемам и качеству работ и услуг, которые утвердили собственники.

Как проводится текущий ремонт общего имущества

Из положений жилищного законодательства следуют два вида текущего ремонта, которые зависят от порядка проведения мероприятий:

Текущий ремонт — основной вид работ, которые являются обязательными и проводятся в соответствии со следующими условиями:

1. Такой ремонт выполняется с периодичностью, которая установлена законом и договором управления;
2. Мероприятия учитывают, в каком техническом состоянии находится дом, инженерное оборудование и другие элементы общего имущества; 
3. Список работ и услуг формируется на основе Минимального перечня.

Речь идет об обязательных работах и услугах по текущему ремонту, которые утвердили собственники помещений. Если нужно провести определенные работы дополнительно, следует инициировать общее собрание и вынести этот вопрос на повестку дня. Собственники должны определить необходимость проведения указанных мероприятий и размер их финансирования.

Неотложные (непредвиденные) работы — это работы, которые выполняются, если в ходе эксплуатации или во время осмотра выявились случайные повреждения и недостатки. Его проводят, как правило, в срочном порядке. Соответственно, непредвиденными работам являются мероприятия, которые управляющая организация объективно не могла предвидеть. Например, когда кровлю сорвало из-за сильного ветра.

Понятие непредвиденных расходов разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 29.09.2010 № 6464/10. Согласно документу, эти траты соответствуют следующим признакам:

1. Такие расходы появились не из-за того, что управляющая организация содержала общее имущество ненадлежащим образом. А значит, она объективно не могла их предвидеть и заложить в тариф;
2. Жильцы дополнительно возместят управляющей организации расходы после выполнения работ — вне зависимости от того, принимало общее собрание решение об их проведении или нет. 

Обязанность по оплате непредвиденных расходов зависит от обстоятельств, которые вызвали необходимость проведения этих работ. Соответственно, средства за такие мероприятия вносят:

1. Собственники помещений, если проведение работ вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить;
2. Управляющая организация, если она могла предвидеть и предотвратить необходимость проведения непредвиденных работ. Например, не выполняла работы в рамках текущего ремонта.

Таким образом, управляющая организация проводит мероприятия по текущему ремонту в следующем порядке:

1. Планово в рамках установленного тарифа на содержание общего имущества;
2. Внепланово, если появились недостатки или возникла аварийная ситуация — без решения общего собрания;
3. Дополнительно – только по решению общего собрания.

Отметим, что в последнем случае необходимость проведения дополнительных работ нужно подтвердить актом осмотра общего имущества. В нем следует указать 3 пункта: результаты осмотра, степень его соответствия требованиям законодательства РФ и меры, которые необходимо предпринять для устранения дефектов.

Может ли УО начислить плату сверх утвержденного тарифа

Размер платы за содержание жилого помещения определяют собственники помещений, и управляющая организация не может изменить его в одностороннем порядке. Это следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в п. 17 Постановления от 27.06.2017 N 22.

Соответственно, если собственники утвердили список работ по текущему ремонту и соответствующую плату, управляющая организация не может в одностороннем порядке изменять размер платы и начислить сумму сверх утвержденного тарифа. В том числе в случае с дополнительными работами.

Если управляющей организации пришлось провести неотложные (непредвиденные) работы по ремонту общего имущества, у нее есть право потребовать возместить понесенные расходы. Но это не освобождает ее от необходимости действовать добросовестно и уведомлять собственников.

Если в квитанции размер платы завышен без законных оснований, управляющую организацию могут обязать сделать перерасчет и выплатить штраф в размере 50% от суммы переплаты на основании ч. 11 ст. 156 Жилищного кодекса РФ.

В таком случае можно подать заявление в ГЖИ или Прокуратуру РФ, чтобы органы провели проверку в отношении управляющей организации и приняли меры, направленные на восстановление нарушенных прав жильцов.