Может ли УО или ЧОП повысить плату за услугу по охране без согласования с собственниками?

Суть вопроса

На ОСС проголосовали за доп.услугу «Охрана», тем же голосованием была установлена плата с одной квартиры. Для этих целей УК заключила договор с ЧОП. Через несколько лет без каких-либо голосований ЧОП поднял плату, ссылаясь на увеличение МРОТ в 2024 году.

Законны ли действия УК и ЧОП по повышению платы без предварительного согласования либо голосования по повышению платы?

Позиция МКДЭКСПЕРТ

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ. Таким образом, для оценки законности действий ЧОП необходимо изучить договор, заключённый между ЧОП и управляющей организацией, и установить, включал ли данный договор в себя условия по одностороннему повышению стоимости услуг в случае изменения МРОТ либо в иных случаях, каков порядок уведомления заказчика об одностороннем изменении условий договора и т.д.

В пункте 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, также установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Таким образом, нормы жилищного законодательства прямо запрещают управляющей организации в одностороннем порядке осуществлять изменение размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с договором управления многоквартирным домом.

Единственное исключение из этого правила касается случаев, когда сам договор управления содержит условие, предусматривающее возможность увеличения управляющей компанией в одностороннем порядке размера платы путем индексации при изменении минимального размера оплаты труда либо уровня инфляции.