Суть вопроса
Вправе собственник потребовать с представителями УК пройти на тех.этаж и кровлю? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)
Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
Технический этаж, чердак и кровля относятся к общему имуществу собственников помещений МКД. Однако само по себе наличие доли в праве общей собственности не означает, что каждый собственник вправе беспрепятственно посещать такие помещения и конструкции.
Управляющая организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества и безопасную эксплуатацию дома. Поэтому она вправе ограничивать доступ в технические помещения и на кровлю, если это связано с требованиями безопасности, наличием инженерного оборудования либо риском повреждения конструкций и коммуникаций.
Особенно строго этот вопрос регулируется в отношении кровли. Пункт 4.6.1.22 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, запрещает нахождение на крыше лиц, не связанных с технической эксплуатацией и ремонтом здания. Поэтому собственник не вправе требовать предоставить ему свободный доступ на кровлю только на том основании, что она является общим имуществом.
Такой запрет связан прежде всего с безопасностью. Нахождение на крыше создает риск падения, повреждения кровельного покрытия и размещенного на нем оборудования, а свободный доступ посторонних лиц может привести и к другим неблагоприятным последствиям.
С техническим этажом ситуация несколько мягче, но и здесь безусловного права доступа у собственника нет. Судебная практика исходит из того, что УО не обязана предоставлять собственнику доступ в технические помещения только по его желанию, если объективная необходимость такого посещения не подтверждена и доступ может повлиять на безопасность эксплуатации дома.
Такой подход подтвержден судебной практикой. В Определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.05.2026 № 88-7265/2026 суд отказал собственнику в удовлетворении требований о предоставлении доступа на технический этаж для проверки устранения замечаний, ранее выявленных инспектором органа жилищного надзора. Суд указал, что сама по себе принадлежность технического этажа к общему имуществу не предоставляет каждому собственнику права беспрепятственного доступа в такие помещения. При этом истец не доказал объективную необходимость посещения технического этажа, не был уполномочен решением общего собрания собственников на пользование указанными помещениями, а действующее законодательство не предусматривает обязанности управляющей организации предоставлять собственникам доступ в технические помещения при отсутствии соответствующих правовых оснований. Кроме того, суд отметил, что в помещения, где размещены инженерные коммуникации многоквартирного дома, допускаются работники организаций, непосредственно осуществляющие техническую эксплуатацию, обслуживание и ремонт общего имущества.
Отметим, что даже наличие решения ОСС само по себе не означает, что управляющая организация обязана допустить собственника на технический этаж и кровлю. ОСС вправе определять порядок использования общего имущества, однако такое решение не может отменить обязательные требования безопасности и правила технической эксплуатации. Если допуск противоречит таким требованиям, управляющая организация вправе его ограничить или отказать в доступе.
При этом собственник не лишен права добиваться проверки состояния общего имущества. Если имеются протечки, повреждения кровли, неисправности инженерных систем, сомнения в качестве выполненного ремонта либо иные признаки ненадлежащего содержания дома, собственник вправе обратиться в УО с письменным заявлением и потребовать провести осмотр, зафиксировать выявленные недостатки и принять необходимые меры.
В такой ситуации УО должна рассмотреть обращение и при наличии оснований организовать проверку либо выполнение необходимых работ. Однако это не означает, что собственнику обязательно должны предоставить личный доступ на технический этаж или кровлю. Осмотр может быть проведен работниками УО либо специализированной организацией с последующим оформлением акта и предоставлением собственнику информации о результатах.
Кроме того, необходимость доступа может быть обусловлена не только проверкой состояния общего имущества, но и личными интересами собственника. Например, может потребоваться очистить от снега козырек над балконом, проверить или отремонтировать телевизионную антенну, расположенную на кровле, либо выполнить иные работы, для которых необходим выход на крышу.
Однако и в таких случаях собственник не приобретает безусловного права требовать допуска.
Управляющая организация вправе отказать в предоставлении доступа, если это противоречит требованиям безопасности и правилам технической эксплуатации жилищного фонда. Вместе с тем при наличии объективной необходимости она может организовать выполнение соответствующих работ силами своих работников либо допустить специализированную организацию, не предоставляя собственнику самостоятельный доступ на кровлю.
Таким образом, собственник помещения в МКД не обладает безусловным правом требовать допуска на технический этаж или кровлю. В отношении кровли действует прямое ограничение на нахождение лиц, не связанных с эксплуатацией и ремонтом здания. Что касается технического этажа, возможность доступа оценивается с учетом его назначения, расположенного оборудования и требований безопасности. Даже решение ОСС не освобождает УО от обязанности соблюдать установленные законом ограничения. При наличии объективной необходимости и возможности управляющая организация вправе организовать совместный доступ, например, на технический этаж, однако действующее законодательство не возлагает на нее обязанности предоставлять такой доступ по каждому обращению.
Управляющая организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества и безопасную эксплуатацию дома. Поэтому она вправе ограничивать доступ в технические помещения и на кровлю, если это связано с требованиями безопасности, наличием инженерного оборудования либо риском повреждения конструкций и коммуникаций.
Особенно строго этот вопрос регулируется в отношении кровли. Пункт 4.6.1.22 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, запрещает нахождение на крыше лиц, не связанных с технической эксплуатацией и ремонтом здания. Поэтому собственник не вправе требовать предоставить ему свободный доступ на кровлю только на том основании, что она является общим имуществом.
Такой запрет связан прежде всего с безопасностью. Нахождение на крыше создает риск падения, повреждения кровельного покрытия и размещенного на нем оборудования, а свободный доступ посторонних лиц может привести и к другим неблагоприятным последствиям.
С техническим этажом ситуация несколько мягче, но и здесь безусловного права доступа у собственника нет. Судебная практика исходит из того, что УО не обязана предоставлять собственнику доступ в технические помещения только по его желанию, если объективная необходимость такого посещения не подтверждена и доступ может повлиять на безопасность эксплуатации дома.
Такой подход подтвержден судебной практикой. В Определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.05.2026 № 88-7265/2026 суд отказал собственнику в удовлетворении требований о предоставлении доступа на технический этаж для проверки устранения замечаний, ранее выявленных инспектором органа жилищного надзора. Суд указал, что сама по себе принадлежность технического этажа к общему имуществу не предоставляет каждому собственнику права беспрепятственного доступа в такие помещения. При этом истец не доказал объективную необходимость посещения технического этажа, не был уполномочен решением общего собрания собственников на пользование указанными помещениями, а действующее законодательство не предусматривает обязанности управляющей организации предоставлять собственникам доступ в технические помещения при отсутствии соответствующих правовых оснований. Кроме того, суд отметил, что в помещения, где размещены инженерные коммуникации многоквартирного дома, допускаются работники организаций, непосредственно осуществляющие техническую эксплуатацию, обслуживание и ремонт общего имущества.
Отметим, что даже наличие решения ОСС само по себе не означает, что управляющая организация обязана допустить собственника на технический этаж и кровлю. ОСС вправе определять порядок использования общего имущества, однако такое решение не может отменить обязательные требования безопасности и правила технической эксплуатации. Если допуск противоречит таким требованиям, управляющая организация вправе его ограничить или отказать в доступе.
При этом собственник не лишен права добиваться проверки состояния общего имущества. Если имеются протечки, повреждения кровли, неисправности инженерных систем, сомнения в качестве выполненного ремонта либо иные признаки ненадлежащего содержания дома, собственник вправе обратиться в УО с письменным заявлением и потребовать провести осмотр, зафиксировать выявленные недостатки и принять необходимые меры.
В такой ситуации УО должна рассмотреть обращение и при наличии оснований организовать проверку либо выполнение необходимых работ. Однако это не означает, что собственнику обязательно должны предоставить личный доступ на технический этаж или кровлю. Осмотр может быть проведен работниками УО либо специализированной организацией с последующим оформлением акта и предоставлением собственнику информации о результатах.
Кроме того, необходимость доступа может быть обусловлена не только проверкой состояния общего имущества, но и личными интересами собственника. Например, может потребоваться очистить от снега козырек над балконом, проверить или отремонтировать телевизионную антенну, расположенную на кровле, либо выполнить иные работы, для которых необходим выход на крышу.
Однако и в таких случаях собственник не приобретает безусловного права требовать допуска.
Управляющая организация вправе отказать в предоставлении доступа, если это противоречит требованиям безопасности и правилам технической эксплуатации жилищного фонда. Вместе с тем при наличии объективной необходимости она может организовать выполнение соответствующих работ силами своих работников либо допустить специализированную организацию, не предоставляя собственнику самостоятельный доступ на кровлю.
Таким образом, собственник помещения в МКД не обладает безусловным правом требовать допуска на технический этаж или кровлю. В отношении кровли действует прямое ограничение на нахождение лиц, не связанных с эксплуатацией и ремонтом здания. Что касается технического этажа, возможность доступа оценивается с учетом его назначения, расположенного оборудования и требований безопасности. Даже решение ОСС не освобождает УО от обязанности соблюдать установленные законом ограничения. При наличии объективной необходимости и возможности управляющая организация вправе организовать совместный доступ, например, на технический этаж, однако действующее законодательство не возлагает на нее обязанности предоставлять такой доступ по каждому обращению.
Оставить комментарий