Суть вопроса: в доме на одном этаже расположены и изолированные квартиры и коммунальная. На этаже два входа (в принципе в дом можно зайти с двух улиц, дом старого фонда). К изолированной квартире можно подойти с двух сторон: с лестничной клетки (это считается чёрным входом в дом) и по коридору коммунальной квартиры (это считается парадным входом). Могу ли я как собственник коммунальной квартиры поставить дверь в коридоре так, чтобы жильцы изолированной квартиры не ходили по моему коридору (физически это сделать возможно)?
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
Согласно части 1 статьи 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. К таким помещениям, в том числе относится и коридор коммунальной квартиры.
При этом, исходя из ч.5 ст.42 ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
Порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 ЖК РФ к таким отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению между собой.
В силу части 1 статьи 42 ЖК РФ изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Статья 26 ЖК РФ определяет основания для проведения собственником жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.
Согласно части 1 названной статьи переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Вопросы перепланировки помещений регулируются специальными положениями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170.
Таким образом, по общему правилу действующее законодательство не допускает самовольной перепланировки помещения коммунальной квартиры путём установления нового дверного проёма на территории места общего пользования. Такая перепланировка может быть проведена только с согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире и с разрешения органа местного самоуправления при соблюдении установленных законом технических требований.
Пренебрежение указанными нормами закона может повлечь за собой административную ответственность, а также на основании судебного решения собственник может быть обязан устранить последствия перепланировки и вернуть помещение в первоначальное состояние.
Вместе с тем, в ряде случаев суды идут собственникам на встречу и в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ жилое помещение сохраняется в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, но только если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (см., например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.04.2023 N 88-11160/2023).
Кроме того, для более полного ответа на данный вопрос необходимо внимательно изучить техническую документацию на дом, поэтажный план и экспликацию. Это необходимо для того, чтобы установить, не была ли изолированная квартира, доступ к которой обеспечивается за счёт коридора коммунальной квартиры, ранее частью этой коммунальной квартиры. В таком случае необходимо также учитывать интересы собственника изолированной квартиры.
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
Согласно части 1 статьи 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. К таким помещениям, в том числе относится и коридор коммунальной квартиры.
При этом, исходя из ч.5 ст.42 ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
Порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 ЖК РФ к таким отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению между собой.
В силу части 1 статьи 42 ЖК РФ изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Статья 26 ЖК РФ определяет основания для проведения собственником жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.
Согласно части 1 названной статьи переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Вопросы перепланировки помещений регулируются специальными положениями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170.
Таким образом, по общему правилу действующее законодательство не допускает самовольной перепланировки помещения коммунальной квартиры путём установления нового дверного проёма на территории места общего пользования. Такая перепланировка может быть проведена только с согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире и с разрешения органа местного самоуправления при соблюдении установленных законом технических требований.
Пренебрежение указанными нормами закона может повлечь за собой административную ответственность, а также на основании судебного решения собственник может быть обязан устранить последствия перепланировки и вернуть помещение в первоначальное состояние.
Вместе с тем, в ряде случаев суды идут собственникам на встречу и в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ жилое помещение сохраняется в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, но только если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (см., например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.04.2023 N 88-11160/2023).
Кроме того, для более полного ответа на данный вопрос необходимо внимательно изучить техническую документацию на дом, поэтажный план и экспликацию. Это необходимо для того, чтобы установить, не была ли изолированная квартира, доступ к которой обеспечивается за счёт коридора коммунальной квартиры, ранее частью этой коммунальной квартиры. В таком случае необходимо также учитывать интересы собственника изолированной квартиры.
Оставить комментарий