Может ли собственник без решения ОСС положить облицовочную плитку, которая не соответствует общей облицовке фасада МКД

Во многих домах есть нежилые помещения, в которых собственники ведут предпринимательскую деятельность. Некоторые владельцы пытаются оформить входную зону, но не всегда соблюдают требования закона. В частности, они кладут облицовочную плитку, которая отличается от общей облицовке стен дома. Рассказываем, есть ли у собственников на это право.

Фасад МКД — это общее имущество собственников

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений принадлежит общее имущество, в частности ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. К их числу относятся и наружные стены здания, то есть фасад.

У всех собственников помещений в доме равные права на общее имущество: они могут им владеть, пользоваться и распоряжаются в установленных пределах. При этом есть ограничения, которые направлены на то, чтобы отдельные жильцы не нарушали права и интересы других собственников. Так, гражданин должен соблюдать правила содержания общего имущества. Например, поддерживать внешний облик здания в соответствии с проектной документацией.

Чтобы права и интересы всех собственников помещений соблюдались, все решения в отношении использования общего имущества нужно решать на общем собрании. Эти вопросы относятся к компетенции данного органа управления на основании п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Соответственно, если один собственник хочет изменить облицовку фасада дома, нужно согласовывать эти изменения с общим собранием.

Требования к внешнему виду и содержанию фасадов МКД

Общие требования можно найти в Правилах содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491):

1. Общее имущество нужно содержать в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 10).
2. Состояние общего имущества должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и других лиц (пп. «г» п. 10).
3. Собственники помещений отвечают за содержание общего имущества в надлежащем состоянии (п. 41).

Кроме того, есть положение п.1.7.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170). Согласно документу, жильцам и организациям запрещено проводить работы, которые нарушают прочность или разрушают несущие конструкции дома, ухудшают сохранность и внешний вид фасадов.

Частные требования к внешнему виду и содержанию фасадов зданий устанавливаются на региональном уровне. Рассмотрим эти нормы на примере Правил благоустройства территории Петрозаводского городского округа (утв. Решением Петрозаводского городского Совета от 26.02.2020 года № 28/29-586).

Согласно ст. 26 Правил благоустройства, фасады жилых домов нужно содержать в соответствии со следующими условиями:

1. На стенах здания не должно быть видимых загрязнений, повреждений водосточных труб, воронок или выпусков, разрушений их конструктивных элементов, отделочного слоя.
2. Если граждане или УО/ТСЖ/ЖСК окрашивают участки стен, они должны выбрать цвет покраски, который соответствует тону цвета здания.

Кроме того, в некоторых случаях внешний вид здания нужно согласовать с местной администрацией в установленном порядке. Например, такая обязанность указана в ст. 26 Правил благоустройства.

Таким образом, любые изменения состояния общего имущества нужно согласовывать с общим собранием собственников помещений. В отношении облицовки фасадов домов также нужно соблюдать местные правила благоустройства. Иначе действия собственника можно расценить как нарушение действующего федерального и регионального законодательства.

УО/ТСЖ/ЖСК вправе потребовать, чтобы собственник в установленный срок привел фасад здания в первоначальный вид, которые отвечает местным Правилам благоустройства территории.