Может ли ОСС включить расходы на мойку балконного остекления в плату за содержание жилого помещения?

Суть вопроса

Как избавиться от мойки остекления балкона - услуг навязанных УК на основе решения ОСС. балконное остекление считается частной собственностью (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Ответ на вопрос о правомерности включения в плату за содержание жилого помещения услуги по мойке балконного остекления зависит прежде всего от того, относится ли такое остекление к общему имуществу многоквартирного дома либо является имуществом конкретного собственника.

Балконное остекление не всегда является частной собственностью владельца квартиры. Если окна балконов или лоджий предусмотрены проектной документацией, образуют единый фасад здания и являются его неотъемлемой частью, они входят в состав общего имущества на основании подп. «в» и «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Именно к таким конструкциям судебная практика, как правило, относит проектное витражное (панорамное) остекление, представляющее собой единую светопрозрачную ограждающую конструкцию фасада. В этом случае обязанность по содержанию такого остекления возлагается на лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Аналогичный подход изложен в письме Минстроя России от 11.11.2024 № 29809-ОГ/00, согласно которому если окна комнат либо балконов (лоджий) составляют единый фасад многоквартирного дома и являются его неотъемлемой частью, их наружную мойку должна обеспечивать управляющая организация.

Вместе с тем мойка стеклянных фасадов не входит в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, и не относится к обязательным работам по содержанию общего имущества. Поэтому такие работы выполняются только в случае, если они предусмотрены договором управления многоквартирным домом. Как разъяснил Минстрой России в указанном письме, общее собрание собственников вправе дополнить перечень работ услугой по мойке стеклянных фасадов, определить периодичность выполнения таких работ и источник их финансирования.

Иная ситуация возникает, если балконное остекление не образует единую фасадную конструкцию и относится к имуществу конкретного собственника помещения. В таком случае его мойка не входит в состав работ по содержанию общего имущества, а обязанность по его содержанию возлагается на владельца соответствующего помещения.

Таким образом, ключевое значение имеет правовой статус балконного остекления. Если оно входит в состав общего имущества многоквартирного дома, общее собрание собственников вправе предусмотреть в договоре управления выполнение работ по его наружной мойке, определить периодичность их выполнения и источник финансирования. Если же балконное остекление является имуществом конкретного собственника, обязанность по его содержанию лежит на таком собственнике, а вопросы содержания имущества, не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не относятся к компетенции общего собрания собственников помещений. Соответственно, решение ОСС не может регулировать порядок содержания такого имущества и устанавливать плату за его мойку в составе платы за содержание жилого помещения.