Может ли новая управляющая организация выставлять счета до распоряжения ГЖИ?

Суть вопроса

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Вопрос о правомерности выставления квитанций новой управляющей организацией до внесения сведений о доме в реестр лицензий и получения распоряжения ГЖИ требует комплексного анализа норм жилищного и гражданского законодательства, а также судебной практики.

Общее правило заключается в том, что управляющая организация приступает к исполнению договора управления с даты внесения органом государственного жилищного надзора сведений о доме в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ). Именно с этого момента соответствующая управляющая организация вправе в полном объеме реализовывать свои полномочия, включая начисление платы. До указанного момента управление МКД продолжает осуществлять прежняя управляющая организация (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).

При этом следует учитывать, что начало управления новой управляющей организацией обусловлено не только внесением сведений в реестр лицензий, но и наличием заключенного договора управления, а также размещением информации о доме и договоре в ГИС ЖКХ (приказ Минстроя России от 07.02.2024 №79/пр). Указанные условия в совокупности подтверждают законность перехода управления к новой управляющей организации и его надлежащее оформление.

Вместе с тем на практике нередко возникает так называемый переходный период, связанный с процедурными сроками рассмотрения документов органом государственного жилищного надзора и внесения изменений в реестр лицензий. В этот период фактическое управление домом уже может осуществляться новой управляющей организацией, несмотря на отсутствие записи в реестре.

Судебная практика допускает такую ситуацию. В частности, Верховный суд РФ в определении от 24.12.2019 по делу № А33-27179/2018 указал, что отсутствие сведений о доме в реестре лицензий само по себе не означает незаконность деятельности управляющей организации. Право на управление и, соответственно, на начисление платы вытекает из договора управления, заключенного на основании решения собственников.

Дополнительно п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 разъясняет, что при выборе новой управляющей организации надлежащим исполнением обязательства по оплате коммунальных услуг является внесение платы именно этой управляющей организации при наличии заключенного договора управления (ст. 155, ст.162 ЖК РФ). В то же время оплата прежней управляющей организации также может признаваться надлежащей, если собственник, действуя добросовестно, не обладал информацией о смене управляющей организации (ст. 10, ст. 408 ГК РФ).

При этом Верховный Суд РФ указывает, что споры о распределении денежных средств за услуги, оказанные в переходный период, подлежат разрешению непосредственно между управляющими организациями.

Таким образом, с учетом как норм законодательства, так и правоприменительной практики можно сделать нижеследующие выводы.

С формальной точки зрения начисление платы должно осуществляться управляющей организацией, сведения о которой внесены в реестр лицензий. Однако в переходный период, при наличии решения общего собрания и заключенного договора управления, допускается выставление квитанций новой управляющей организацией до момента внесения изменений в реестр лицензий.

При этом в целях недопущения двойных начислений и конфликтов с собственниками ключевое значение имеет:

• наличие фактической передачи управления новой УК;
• согласованность действий между прежней и новой управляющими организациями;
• надлежащее информирование собственников о смене управляющей организации и порядке оплаты.

При соблюдении указанных условий выставление квитанций новой управляющей организацией до внесения сведений в реестр лицензий и получения распоряжения ГЖИ допускается нормами действующего законодательства и сложившейся судебной практикой, если это не нарушает прав собственников.