Многодомовое ТСЖ: что считается общей границей земельных участков и обязательно ли она должна быть

Разбираемся, законно ли ТСЖ управляет несколькими домами, если на земельных участках есть общие коммуникации, но нет общих границ.

Когда можно создать многодомовое ТСЖ

Собственники помещений создают товарищество, чтобы совместно использовать общее имущество и распоряжаться им. Но в состав ТСЖ может входить не один дом, а два и более. 

Согласно ч. 2 ч. 136 ЖК РФ, многодомовое ТСЖ можно создать, если одновременно выполняются следующие условия:

• У земельных участков, на которых располагаются дома, есть общая граница.
• На участках есть объекты инфраструктуры, которые обслуживают более одного МКД — например инженерные сети.

Чтобы многодомовое ТСЖ существовало законно, должны выполняться оба условия. Эту позицию подтвердил Верховный Суд, например, в Определении от 22.11.2022 N 58-КГ22-8-К9.

Подробнее о товариществе, которое управляет несколькими МКД, рассказывали в статье «Что такое многодомовое ТСЖ: особенности управления, условия создания и способы реорганизации»

Что считается общей границей земельных участков

В законодательстве не урегулировано такое понятие, как «общая граница земельных участков». Поэтому Минстрой России дал разъяснения в письме от 1 августа 2016 г. N 24192-ОД/04.

Согласно позиции ведомства, общей считается граница между участками, которые прилегают друг к другу. Такое расположение территорий должно подтверждаться информацией из ЕГРН.

Какой вывод можно сделать: чтобы определить наличие или отсутствие общей границы между участками нескольких МКД, надо смотреть, какие границы территорий указаны в ЕГРН.

Например, жители трех МКД решили создать многодомовое товарищество. Под каждым из них образован свой земельный участок, который зарегистрирован в ЕГРН с присвоением кадастрового номера. Территории переданы в состав общего имущества.

Однако общие границы есть только у двух участков, а третий стоит обособленно от остальных, согласно данным из ЕГРН. Значит, объединиться в многодомовое товарищество могут только собственники помещений первого и второго МКД.

Когда нужно образовывать отдельные земельные участки под каждым МКД

Согласно ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ, когда человек регистрирует право собственности на помещение в доме, одновременно регистрируется доля в общем имуществе. В его состав также входит земельный участок под МКД.

Чтобы на общее имущество могли зарегистрировать право собственности, участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. За это отвечают госорганы и органы местного самоуправления, и они не вправе произвольно отказаться от выполнения такой обязанности. Это следует из ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ.

Закон не запрещает на одном участке строить и вводить в эксплуатацию два и более МКД. Это подтвердил Минстрой России в письме от 10.10.2017 N 36323-НС/07. Такие же выводы делал Верховный Суд — например, в определении от 07.06.2016 N 309-КГ16-5754.

Застройщик обратился в Департамент градостроительства, чтобы получить разрешение на ввод двух МКД в эксплуатацию. Но, по мнению ведомства, организация обязана сформировать отдельные участки под каждым домом. Информация о местоположении границ территорий должна быть внесена в ЕГРН, согласно ч. 6 ст. 16 Закона N 189-ФЗ.

Застройщик подал иск, чтобы оспорить отказ департамента. Суды всех инстанций удовлетворили его: у ведомства не было оснований отказывать в выдаче разрешения на ввод домов в эксплуатацию. Границы и размеры участков, где проходило строительство МКД, определены и установлены на местности.

Однако в письме от 10.02.2022 N 14-01167/22@ Росреестр высказал такую позицию: когда на участке располагаются несколько МКД, которые не объединены в единый жилищный комплекс со своей коммуникацией и инфраструктурой, территории не переходят в состав общего имущества. В этих случаях надо образовать отдельные участки под каждым МКД.

Что делать, если многодомовое ТСЖ создано, но у домов нет общих границ

Если ТСЖ управляет несколькими домами, у которых земельные участки не граничат друг с другом, это нарушение законодательства. Но его можно устранить — как правило, путем реорганизации юрлица.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 140 ЖК РФ, для многодомовых ТСЖ доступны две формы реорганизации ↓

Разделение. Решение о таком способе реорганизации принимается на общем собрании членов ТСЖ. Необходимо получить большинство голосов членов товарищества от числа голосов участников.

Главное условие — согласие общего собрания собственников помещений во всех МКД на разделение ТСЖ. Это решение должно поддержать большинство голосов от всего числа голосов собственников помещений в каждом доме.

Получается, порядок выглядит следующим образом:

1. Собственники, которые решили разделить ТСЖ, проводят ОСС в своем доме и голосуют за реорганизацию.
2. В течение двух лет собственники в остальных домах тоже проводят ОСС и принимают решение.
3. Проходит общее собрание членов ТСЖ, если собственники помещений во всех МКД согласились разделить товарищество.

Выделение. Такое решение принимается на ОСС в доме, в котором жильцы хотят создать ТСЖ в процессе выделения. Нужно собрать большинство голосов от всего числа голосов собственников в данном МКД.

Нужна помощь с регистрацией товарищества или узакониваем многодомового ТСЖ? Оставьте заявку, и мы поможем провести общие собрания, подготовить учредительные документы и проконсультируем по другим вопросам.