Минимальный срок владения жилой недвижимостью

После продажи имущества, бывший владелец обязан уплатить НДФЛ, если он владел этим имуществом менее пяти лет. Но если прошло более указанного срока, то возможна продажа имущества без уплаты налога. Углубимся в суть вопроса: всегда ли минимальный срок владения остается неизменным? Как происходит передача наследственной недвижимости и существует ли обязанность уплаты налогов при ее продаже без получения дохода?

Общие правила

По общим правилам, минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Этот период отсчитывается с момента, когда право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Однако, существуют исключения, когда срок сокращается до трех лет. Такая возможность предусмотрена п.3 ст. 217.1 НК РФ.

Трехлетний срок владении применяется, если имущество:

• получено по наследству.
• было приватизировано.
• выступает в качестве подарка от члена семьи.
• перешло по договору пожизненного содержания.
• является единственным жильем.

Рассмотрим некоторые из перечисленных случаев подробнее.

Унаследованная недвижимость

Рассматривая вопрос налогообложения в случае, когда недвижимость унаследована, важно учитывать ряд особенностей, например:

• если продажа недвижимости осуществляется до окончания минимального срока, то при расчете налога необходимо учесть не только сумму полученного с продажи дохода, но и расходы, которые наследодатель понес на приобретение данного объекта. Это позволит уменьшить налоговую базу (сумму, из которой рассчитывается налог) на сумму понесенных расходов.  При этом важно помнить, что такие расходы должны быть подтверждены документально;
• дата возникновения права собственности на недвижимость при наследовании – дата смерти наследодателя.

Исключением в данном случае является ситуация, когда недвижимость получена в наследство от умершего супруга. Если недвижимость была приобретена в браке и отсутствует брачный договор, то квартира считается общей, и отсчет срока владения начинается с дня покупки.

Единственное жилье

Когда в собственности у лица имеется только одно жилье, то оно признается единственным. Это может быть квартира, дом, комната или доля в объекте жилой недвижимости. В этот перечень не входят апартаменты, ведь данный вид недвижимости не является жилым помещением.

Если жилье признано единственным, минимальный срок владения, после окончания которого возможна ее продажа без возникновения обязанности по уплате НДФЛ, составляет 3 года. В свою очередь, когда у гражданина имеется в собственности более одного объекта, срок владения увеличивается до 5 лет.

Однако существует исключение: если второй объект был приобретен не позже чем за 90 дней до продажи первого объекта, то уплата налога не требуется.

В случае если недвижимость является совместно нажитой и супруги не владеют другим жилым имуществом, то при продаже налоговая служба классифицирует ее как единственное недвижимое имущество. При этом имущество, находящееся в собственности у каждого из супругов в отдельности, не учитывается.

Первичное жилье: минимальный срок при покупке квартиры в новостройке

Момент, когда минимальный срок владения окончен, напрямую зависит от даты, с которой срок владения начинается.

Срок владения жилой недвижимостью, которая расположена в первичном жилом фонде, отсчитывается от дня полной оплаты (Федеральный закон от 23.11.2020 No 374-ФЗ).

В ситуации, когда при приемке жилья его площадь больше заявленной в договоре, владелец производит доплату за дополнительные метры. При этом данный факт не влияет на срок владения, который все равно начинается с момента первичной полной оплаты.

Квартира в строящемся доме

Иногда люди приобретают квартиру у застройщика и в то же время хотят ее продать еще до того, как строительство дома завершено. Это важно, поскольку закон регулирует продажу только тех квартир, которые уже готовы к сдаче. Если же здание все еще находится на стадии строительства, продавец все равно обязан подать декларацию и уплатить налог на доход, поскольку он продает не квартиру как таковую, а свое право на нее. Он может учесть затраты на покупку квартиры в качестве расходов, но налог будет взиматься с разницы в цене, то есть с прибыли от продажи. Для покупателя такой квартиры минимальный срок идет от дня оплаты соглашения об уступке права требования.