Квартира в ипотеке: особенности продажи

Условия ипотечных договоров могут значительно различаться, и банки по-разному относятся к ситуации, когда заемщик решает продать квартиру, которая находится в залоге. Универсального механизма для заключения подобных сделок нет, но общие правила, применимые для большинства случаев, существуют.

Шаг 1: получите согласие банка

При продаже квартиры с обременением необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Некоторые собственники или риелторы начинают процедуру продажи с поиска покупателя, что не всегда является верным подходом.

Прежде чем разместить объявление, владелец должен сообщить банку, в котором был оформлен кредит, о своем намерении продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Это необходимо сделать для того, чтобы узнать, не исключает ли финансовая организация возможность продажи.

Если банк не возражает, необходимо узнать о сроках рассмотрения заявки и переоформления договора. Иногда это может занимать до полутора-двух месяцев. Не все покупатели готовы откладывать приобретение недвижимости на такой срок.

Шаг 2: найдите покупателя

Банк предоставил свое согласие — можно приступать к поиску покупателя. Специалисты в области продаж недвижимости советуют сообщать об особых условиях продажи при личном или телефонном разговоре.

Шаг 3: определитесь со способом переоформления

Способ по переоформлению сделки будет зависеть от финансовых возможностей и кредитной истории покупателя. Есть следующие варианты переоформления:

• У покупателя нет суммы для полной оплаты квартиры, и он вынужден обратиться за кредитом. Банк проводит проверку его кредитной истории и документов. После этого кредитное учреждение принимает решение о возможности переоформления ипотеки на нового клиента. Если на этом этапе выяснится, что второй заемщик не соответствует требованиям банка, ему будет отказано и сделка не состоится.
• Новый заемщик полностью соответствует требованиям банка. Ипотека по решению покупателя может быть оформлена в том же банке, где получал кредит продавец, или в любом другом. Как только выдана закладная, обременение снимается, и можно приступать к оформлению документов для регистрации сделки. От продавца потребуется ранее заключенный с банком договор на получение ипотечного кредита, от покупателя — согласие банка на предоставление ипотеки.
• Покупатель может полностью погасить задолженность продавца, потребность в новом займе отсутствует. Обе стороны посещают банк, где покупатель вносит деньги на счет, и банк освобождает имущество от залога. Закладная передается продавцу, сделка регистрируется, и покупатель приобретает право собственности. Обычно процесс занимает несколько дней, но в отдельных случаях эта процедура может затянуться из-за различных согласований и длительного оформления права залога.
• Переуступка долга по кредиту. При таком варианте покупатель становится полноправным обладателем ипотеки, ранее оформленной продавцом. Чтобы осуществить переоформление кредитного договора на себя, покупатель должен соответствовать стандартным требованиям банка: иметь гражданство РФ, быть не моложе 18 лет и не старше 75 лет, а также работать на текущем месте работы не менее трех месяцев. 

Кроме того, есть несколько дополнительных условий, под которые нужно подходить для успешной сделки:

1. У покупателя должна быть возможность оплатить продавцу разницу между стоимостью объекта и оставшейся суммой задолженности по ипотеке.
2. Покупатель также должен иметь достаточный доход, чтобы получить одобрение на оформление ипотеки. Размер необходимого дохода рассчитывается индивидуально банком и зависит от суммы кредита, срока его погашения и текущей процентной ставки.

Важно помнить

На протяжении всего периода продажи — от консультации с сотрудником банка до процесса переоформления — ежемесячные платежи необходимо регулярно вносить, иначе позже придется оплачивать штрафы по просроченным платежам.

В заключении добавим, что продать квартиру, которая находится в обременении у банка, реально, но необходимо быть готовым к тому, что процесс может занять некоторое время. Однако если квартира имеет высокую ликвидность, у нее нет проблем с историей и цена соответствует текущему рынку, то вам ничего не помешает.