Кто выбирает способ управления МКД после сдачи в эксплуатацию

Разбираемся, могут ли собственники сами выбрать способ управления после ввода новостройки в эксплуатацию или застройщик должен сразу передать дом под управление УО. 

Кто определяет порядок управления новостройкой: собственники или застройщик

В любом МКД — новостройке и «вторичке» — приоритет в выборе способа управления остается за собственниками помещений. На общем собрании они на свое усмотрение могут образовать ТСЖ или начать сотрудничать с управляющей организацией. 

При этом в новостройке выбор способа управления усложняется: дольщики получают право голосовать на ОСС с момента, как они подписали передаточный акт. Только тогда они становятся фактическими собственниками помещений, согласно ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса.

При передаче помещений возникают следующие проблемы:

• Застройщик может сдать квартиры дольщикам только после того, как он получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию. Конкретный срок передачи помещений — это существенное условие договора долевого участия, и в каждом соглашении он определяется индивидуально. Такие положения следуют из ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД». 
• Когда застройщик получает разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, он не может разом передать дольщикам все объекты. Это долгий процесс, и чаще всего он занимает несколько месяцев.

Пока право собственности оформлено не на все помещения в доме, провести ОСС и выбрать на нем способ управления не получится. Но в это время кто-то должен обслуживать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги, и обеспечить такие условия должен застройщик. 

Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, пока застройщик передает объекты дольщикам, он должен заключить договор с временной УО. Это нужно сделать в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию. Максимальный срок действия такого соглашения — 3 месяца.

При этом застройщик заключает договор управления в отношении всего дома, поэтому собственникам необязательно самим подписывать соглашение с УО при приемке квартиры. Обязанность платить за содержание жилья возникает у дольщика с момента подписания передаточного акта, согласно пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

Когда срок действия договора с временной УО закончится, жители дома смогут определить способ управления самостоятельно, если дольщики уже получили свои помещения.

Кто управляет МКД, если собственники не выбрали способ управления, а застройщик не назначил УО

МКД, в том числе новостройка, не может находиться без контроля УО/ТСЖ/ЖСК или самих собственников. Если они так и не выбрали способ управления, а застройщик не назначил временную УО, то управляющую организацию должен определить орган местного самоуправления (ОМСУ).

ОМСУ обязан провести открытый конкурс и назначить управляющую организацию по его итогам. Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, муниципалитет должен:

• опубликовать на своем сайте информацию о том, что проводится открытый конкурс. Срок — 20 дней с того дня, как было выдано разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
• провести открытый конкурс. Срок — 40 дней со дня, как ОМСУ опубликовал извещение;
• сообщить собственникам, которые уже приняли от застройщика квартиры, итоги открытого конкурса и условия договора управления. Срок — 10 дней после проведения мероприятия. 

Собственники обязаны заключить договор с организацией-победителем. Даже если жителей не устраивает выбор ОМСУ и они не хотят подписывать соглашение, через два месяца со дня проведения мероприятия оно будет считаться заключенным автоматически. УО все равно приступит к управлению и начнет выставлять квитанции для оплаты.

Собственники смогут поменять управляющую организацию, которую назначил ОМСУ, минимум через один год. Главное, чтобы общее собрание определило новый способ управления или УО до того, как истечет срок действия договора. Это следует из ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ. 

Получается, что преимущественное право на выбор способа управления есть у собственников помещений. А муниципалитет назначает УО, только если они не определили порядок управления самостоятельно (см, например, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2023 по делу N 88-21427/2023).

Основные итоги

На общем собрании собственники помещений могут сами выбрать, кто будет управлять их новостройкой. Но на практике это право сложно реализовать, потому что в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию нужно успеть:

• сдать все помещения в доме дольщикам по передаточному акту;
• организовать и провести ОСС, чтобы собственники определили способ управления.

Процесс передачи помещений, как правило, затягивается на несколько месяцев. Поэтому чаще всего застройщик сам назначает УО, которая 3 месяца будет обслуживать дом, пока все дольщики не получат свои объекты.