Кто выбирает способ управления, если МКД находится в 100% собственности государства или муниципалитета

В Жилищном кодексе прямо указано: если дом полностью принадлежит государству или муниципалитету, то управляющую организацию назначают по итогам открытого конкурса. Но иногда единоличные собственники занимаются самоуправством: расторгают договоры и создают ТСЖ.

На примере судебной практики разбираемся, кто выбирает способ управления, если все квартиры находятся в собственности публично-правового образования.

Если всеми помещениями владеет государство или муниципалитет, есть только один способ управления

Если в МКД 100% долей находятся в собственности одного публично-правового образования, то все помещения принадлежат единственному лицу. В таких домах фактически нет общего имущества, и это определяет специфику управления.

Порядок управления домом, который полностью принадлежит государству или муниципалитету, установлен ст. 163 ЖК РФ. Но эти правила отличались в период до 2020 года и после, так как органы власти вносили изменения в статью.

До февраля 2020 года способ управления МКД определялся органами власти на их усмотрение. В зависимости от собственника квартир это могли быть следующие лица:

В чьей собственности находился МКД	Кто выбирал способ управления
Собственность РФ	Федеральный орган исполнительной власти
Субъект РФ	Орган госвласти субъекта РФ
Собственность муниципального образования	Орган местного самоуправления

После февраля 2020 года порядок управления МКД, где 100% квартир принадлежат одному публично-правовому образованию, изменился. Теперь в ст. 163 ЖК РФ указано, что для такого дома ОМСУ должен назначить управляющую организацию по итогам открытого конкурса.

В Определении от 30.03.2023 N 697-О Конституционный Суд называет новое положение ст. 163 ЖК РФ единственно возможным способом управления МКД. Поэтому собственник помещений в доме не может единолично выбрать УО на общем собрании. Такой подход обеспечивает конкуренцию и равный доступ на рынок для всех заинтересованных участников.

Собственник всех помещений не может сам выбрать способ управления без участия ОМСУ

Пример из практики: дело А14-13970/2022

Дом находился в 100% собственности Министерства обороны. Администрация округа объявила конкурс, чтобы назначить управляющую организацию. Но еще до его начала Минобороны провело общее собрание и единолично решило создать ТСЖ.

Минобороны сообщило администрации о принятом решении, которое оно реализовало. Поэтому она отменила открытый конкурс, но один из его участников пожаловался в ФАС. УО считала, что решение администрации незаконно: она обязана провести мероприятие и назначить управляющую организацию для дома.

ФАС выдало администрации предписание, чтобы она устранила нарушения и организовала конкурс. Товарищество в лице Минобороны не согласилось с таким решением и обратилось в суд, чтобы сохранить юрлицо.

Первые две инстанции встали на сторону Минобороны:

• Выбор способа управления МКД — это полномочия общего собрания. Положения ч. 7 ст. 46 ЖК РФ допускают, что если в доме все квартиры принадлежат одному собственнику, то он принимает решения единолично. Минобороны реализовало это право — создало ТСЖ. На ОСС был кворум, решение оформлено протоколом, и оно не оспорено в суде.
• Администрация должна отменить конкурс, если до его начала собственники помещений сами выбрали и реализовали способ управления. Минобороны приняло решение на общем собрании и зарегистрировало товарищество в ФНС, а затем уведомило администрацию об этом. Поэтому отказ от конкурса принят законно.

Кассация же заняла обратную позицию: если в доме все имущество принадлежит одному собственнику, то предмет общего собрания отсутствует. В таких МКД управляющую организацию назначают только по итогам открытого конкурса, чтобы у всех желающих участников был равный доступ на рынок.

Любое другое участие публичного образования в управлении МКД — например голосование на общем собрании — тождественно тому, что лицо единолично принимает решение. Такие действия нарушают конкуренцию на рынке: собственник реализует свои права, чтобы поддержать конкретную организацию и дать ей преимущество.

Кассация отменила первые решения и оставила предписание ФАС в силе. ТСЖ надо ликвидировать, а администрация должна провести открытый конкурс и назначить управляющую организацию.

Единственный собственник МКД не может расторгнуть договор управления и создать ТСЖ

Пример из практики: дело А40-160473/2023

Все помещения в здании принадлежали Министерству обороны, и администрация назначила для него управляющую организацию по итогам конкурса. Но Минобороны провело общее собрание и единолично решило расторгнуть договор с этой УО и создать ТСЖ.

Управляющая организация посчитала, что ее незаконно отстранили от обслуживания МКД. Поэтому она подала иск, чтобы суд признал недействительным решение общего собрания.

Все инстанции, включая Верховный Суд, сошлись во мнении, что Минобороны не имело право расторгать договор: 

• В собственности Минобороны находилось 100% имущества в доме, поэтому надо применять ст. 163 ЖК РФ. Выбрать управляющую организацию можно только при соблюдении публичной процедуры. Это значит, что ОМСУ должен провести открытый конкурс.
• У Минобороны не было права созывать и проводить ОСС для выбора управляющей организации или способа управления. Поэтому решение собрания является недействительным.
• ТСЖ — объединение собственников помещений, которые будут совместно управлять общим имуществом в доме. В данном МКД был единственный собственник, а общее имущество отсутствовало, поэтому создать товарищество невозможно.

Встречаются исключения из общего правила

Несмотря на распространенную практику, некоторые суды все же признают, что единственный собственник МКД в лице государства или муниципалитета может сам выбрать способ управления. Например, такая позиция содержится в определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2025 N 88-1687/2025 по делу N 2-6103/2023.

Министерство обороны было собственником всех помещений в МКД. Дом обслуживала управляющая организация, которую назначили по итогам конкурса. Однако Минобороны провело общее собрание, расторгло договор и создало ТСЖ.

Управляющая организация обратилась в суд, чтобы признать решение ОСС недействительным. Но три инстанции поддержали сторону Минобороны:

• Жилищное законодательство не запрещает единственному собственнику выбирать, кто будет управлять домом. Это право предусмотрено ч. 7 ст. 46 ЖК РФ, и Минобороны его реализовало, когда создало товарищество.
• Минобороны не нарушило процедуру проведения ОСС и оформило решение протоколом, поэтому оно принято правомерно.
• В ст. 163 ЖК РФ есть отсылки на другие нормы кодекса, в том числе ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Согласно этим положениям, ОМСУ может провести конкурс, только если собственники помещений сами не выбрали и не реализовали способ управления. Значит, применять ст. 163 ЖК РФ можно только при наличии условий, которые перечислены в других нормах: ч. 4 ст. 161 и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, а также п. 3 Правил проведения открытого конкурса (утв. ПП РФ от 06.02.2006 № 75).

По мнению трех инстанций, единоличный собственник МКД, в том числе госорган и ОМСУ, может созвать общее собрание и изменить способ управления домом. Если же это лицо бездействует, только тогда орган вправе провести конкурс и назначить управляющую организацию.